別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 志布志 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   志布志 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　将   TEL.

鑑定評価額 9,040,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志布志市志布志町志布志２丁目２４１３番１ ｢志布志町志布志２－１４－１２｣ ②地積 　(㎡) 323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼事務所 Ｓ2 店舗のほかに飲食店 ビル等の混在する商 業地域 南東13m国道 水道 志布志 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 志布志駅北方 300m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。近年は商圏内の人口減少、少子高齢化等の影響により空店舗 も散見される。地価は、当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、志布志市内の商業地域一円。典型的需要者は志布志市に地縁性を持つ個人事業者や法人等が想定され る。国道沿いの街路条件の良い商業地域であるが、商圏内の人口減少や高齢化に加え、大規模小売店舗への顧客流出に より商業地需要は低迷していることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。需要の中心価格帯は、取引数が 少なく見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は自用の店舗が主体の商業地域である。投資を主目的としたテナントビル等は皆無であることから収益 還元法の試算は割愛した。よって、最近の市場動向、実勢を反映した比準価格を基に、代表標準地との検討も踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　曽於 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 志布志市は人口が３万人を下回り、高齢化率 も約３７％と人口減少、少子高齢化が進行し ており、宅地需要は減退傾向で推移している 。 国道沿いの商業地であるが、地区内の人口減 、消費者の高齢化に加え、大型店舗への顧客 流出により地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％