別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 志布志 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   志布志 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　将   TEL.

鑑定評価額 2,570,000 円  １㎡当たりの価格 9,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志布志市志布志町帖字四ツ土光３６３１番２４ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 西6m市道 水道 志布志 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 志布志駅北方 2.2km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 志布志市中心部に程近い住宅地域で、地域的には現状のままで推移するものと思われる。人口減少、高齢化等に より宅地需要は弱く、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、志布志市中心部に程近い住宅地域一円である。典型的需要者は、当該地域に地縁性を有する者が大半 を占め、外部からの流入は少ない。当該地域は、志布志市において生活利便性が普通程度の住宅地域であるが、人口減 少や少子高齢化の影響を受け市場流動性は低く、地価はやや弱含みで推移している。土地の需要の中心は２５０万円程 度、新築戸建は１８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　志布志市中心部に程近い帖地区の住宅地であるが、周辺には民間の賃貸アパートはほとんど見られないことより、収 益価格の試算は割愛した。比準価格は、相関性を有し、且つ、規範性の高い取引事例を採用し決定しており、説得力が 高く実証的価格が得られたと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　志布志 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [105.0] 100 [130.3] [102.0] 100 9,460  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,680 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 志布志市は人口が３万人を下回り、高齢化率 も約３７％と人口減少、少子高齢化が進行し ており、宅地需要は減退傾向で推移している 。 当市中心部に程近い居住環境や生活利便性が 普通程度の住宅地域であるが、人口減少等の 影響から、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％