別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いちき串木野 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いちき串木野 5-3 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　豊   TEL.

鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いちき串木野市湊町３丁目１０４番 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:1.2 事務所 Ｗ1 小売店舗、一般住宅 等が混在する商業地 域 南西16m国道 水道 市来 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 市来駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに店舗、一般住宅が混在する商業地域である。店舗の連たん度は低く商業地としての魅力に乏しいこと より有効需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、いちき串木野市内の商業地域一円。需要者は、市来地区に地縁性を持つ個人事業者等が主体である。 国道沿いで交通量も多い商業地域であるが、商圏内の人口減少、高齢化に加え、串木野地区の大型量販店への顧客流出 により商業地需要は低迷していることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。需要の中心価格帯は、取引数 が少なく見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は、自用の店舗が主体の商業地域である。投資を主目的としたテナントビル等は皆無であることから収 益還元法の試算は割愛した。比準価格は事例数は少ないが、いずれも対象標準地と同国道沿いの事例で相関性が強く、 説得力の高い実証的価格が得られたと判断する。よって、実勢を反映した比準価格を基に、広域的な検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近の市来地区は人口５８１６人（前年比▲ １．４％）、市全体の高齢化率は約３８％と 少子高齢化が進行しており宅地需要の減退が 続いている。 交通量の多い国道沿いに位置するが、住宅も 比較的混在しており繁華性は低い。売地も長 期間そのままになっており需要は低調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％