別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いちき串木野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いちき串木野 -4 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　豊   TEL.

鑑定評価額 4,700,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いちき串木野市湊町４丁目５０番 ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道 市来 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 市来駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市来地区中心部に位置する区画整然とした住宅地域でほぼ熟成しており現状のままで推移するものと思われる。 少子高齢化等により市来地区は全般的に宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、市来地区の住宅地域一円である。需要者は、同一需給圏内の居住者及び地縁者が大半を占める。当該 地域は区画整然とした閑静な居住環境で生活利便性も比較的良い。しかし、市来地区での人口減少、少子高齢化が進む 一方、住宅購入適齢者（３０～４０歳代）人口は約２０％程度と少ないため宅地需要の低迷が続いている。土地の需要 の中心は、４００万円～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市来地区市街地背後の住宅地であるが、周辺には民間の賃貸アパートはほとんど見られないことより、収益価格の試 算は割愛した。比準価格は、代替競争関係を有する取引事例を採用し決定しており、説得力が高く実証的価格が得られ たと判断する。よって、比準価格を基に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日置 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [122.4] [105.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近の市来地区は人口５８１６人（前年比▲ １．４％）、市全体の高齢化率は約３８％と 少子高齢化が進行しており宅地需要の減退が 続いている。 街区の整然とした国道背後の住宅地で住環境 に優れるが、市来地区の中においては価格水 準が高いことより土地の動きは鈍い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％