別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いちき串木野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いちき串木野 -2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　大吉　修郎   TEL.

鑑定評価額 4,850,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いちき串木野市春日町２７１番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、下水 串木野 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 串木野駅北西方 600m 法令 規制 （都） １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。区画整然と整備された利便性の高い住宅地域であるが、 地域に特段の変化も見られず、地価は需要減を受けて下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、串木野地区の一般住宅を主体とした住宅地域である。需要者は、同一需給圏を中心に市内の居住者とな っており、地区外からの転入はほとんど見られない。旧来からの地域であり、生活利便性は良いものの、最近では郊外 部の新興住宅地域に需要が流れ、当地域に対する需要は減退している。土地については、規模にもよるが５００万円程 度、新築物件の取引は２１００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格が求められた。近隣地域内は一般住宅を中心とした既存の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であ ることから、収益還元法が適用できなかった。したがって、本件鑑定評価額の決定にあたっては、自用目的の取引が主 体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったことをも 勘案し、さらに広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 串木野地区では、郊外部の新興住宅地域（区 画整理等）でやや宅地供給過多の傾向がある 。過疎化の影響もあり地価は商業地、住宅地 ともに下落傾向。 市中心部に位置し、立地条件には恵まれた区 画整然と整備された地域であるが、需要は郊 外部の新興住宅地域に流れ、地価は下落が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％