別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 霧島 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 5-5 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市隼人町姫城３丁目２５６番内 ②地積 　(㎡) 712   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 1.2:1 店舗兼住宅 Ｓ1 店舗、コンビニ等が 見られる路線商業地 域 南西16m県道 水道 日当山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   350 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 日当山駅北東方 1.9km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外幹線沿いの小売店舗用地需要は市街地中心部の路線商業地に較べて低調な状態にあるが、地域内で退店等は 見られず当面地域要因の大きな変動はなく推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国分及び隼人地区の郊外幹線に商業地が形成されている地域一円。典型的需要者は、地元の個人及び法 人が想定される。近隣地域は国分の北部地区と空港を結ぶ県道沿いに旧来から形成されている商業地域で車両の交通量 は比較的多いものの、農地も見られ背後地人口は少ない。そのため、市街地中心部の路線商業地に比べて商環境が劣る ことから、需要は低調である。また、需要の中心となる価格帯は画地規模がまちまちであり見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は比較的繁華性等類似する幹線沿いの事例と、標準地と同じ日当山姫城地区内の混在住宅地の取引事例を中心 に採用し求めた価格であり、実勢を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は自己使用目的の店舗が主体の地域 であり、賃貸市場が未成熟であるためその適用を断念した。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力を有する 比準価格を採用し、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [169.1] [100.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車利用を前提としたショッピングモール 、郊外型店舗の進出及びネット通販の台頭に より商圏の拡大・分散化が顕著な状態にある 。 県道沿いに旧来から飲食店等が見られ、沿道 にはドラッグストアー、スーパー等の進出も 見られるが、退店等はなく目立った地域要因 の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％