別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 霧島 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 -11 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市隼人町姫城１丁目２１９番外 ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が多い区 画整然とした住宅地 域 西9m市道 水道 日当山 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　９ ｍ市道 交通 施設 日当山駅東方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低地に旧来から敷地規模の大きな住宅、温泉施設が建ち並ぶ地域である。土地需要は北部に隣接する小学校付近 の分譲地又は当該地域より小高い東側隣接地域の需要が強い傾向にあり、今後も同様の需給状況が予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧隼人町北部の住宅地域一円。街区整然として周辺には公衆浴場も多数見られる旧来からの住宅地域で ある。地域的に画地規模の大きな住宅が多いため取引総額が嵩むことから典型的需要者として自営業者、法人等の取引 が多く見られる。姫城地区において北部は戸建住宅向けの土地分譲も盛んで需要も旺盛であるが、当該地域は低地であ る等環境条件から新規の土地分譲は少なく、中古住宅としての取引が主体となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は標準地と同じ隼人姫城地区を中心に実際に成立した取引事例を中心に採用し検討のうえ求めた価格であり、 実勢を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は自己使用目的の戸建住宅が主体の地域であり、賃貸市場が未成 熟であるためその適用を断念した。したがって、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する比準価格を採用し、 広域的な検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧隼人地区は人口・世帯数ともに微増傾向に あるが、地域により高齢化等の影響で減少し ている地域もあり、その推移動向は地域間で 強弱が見られる。 水害の発生の危険性に加えて、旧来からの敷 地規模が大きな住宅の取引が多く、総額に制 約があるなかで取引単価は安くなる傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％