別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 霧島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 -5 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.

鑑定評価額 3,630,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市溝辺町麓字出口２０９８番４ ②地積 　(㎡) 382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模住宅のほかに 事業所等が見られる 住宅地域 西6.4m市道 水道 嘉例川 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南   400 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．４ｍ市道 交通 施設 嘉例川駅南西方 3.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　溝辺町麓郊外の事業所等も見られる既成の住宅地域であり地域性に目立った変更は無いが、散見される小規模 戸建が徐々に増加していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、溝辺町麓のうち従来からの住宅地域。需要者は、溝辺町麓及びその周辺に地縁的選好性を有する給与 所得者、個人事業主が中心である。中規模の既存住宅のほか、近年は周辺の区画整理地内に比べ割安感があることから ミニ開発分譲も散見されるが、全体として需要は強くない。需要の中心となる価格帯は、規模や建物の状況等により異 なるが３００万円から５００万円程度である。新築戸建住宅は小規模なもので２０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及び同一需給圏内の麓、三縄等の類似地域において住宅地の取引事例を収集した。比準価格は自己居住用の 取引から試算した市場の実態を反映した実証的な価格である。自己居住用の既存住宅の多い住宅地域であり、収益目的 の取引は皆無であることから、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格を標準に、代表標準地や取引動向等と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姶良 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [130.5] [102.0] 100 9,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　霧島市溝辺町の人口は減少、世帯数は横ば い傾向にある。空港前の幹線沿いを除き、競 合物件の多い周辺の住宅地は低調である。 　事業所等も混在する既存住宅地域で大きな 変動要因は見られない。ミニ分譲等も散見さ れるが、競合物件も多く全体的には需要は低 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -10.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％