別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 霧島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　修一   TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市国分城山町３７７０番１５ ｢国分城山町４－１４｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 国分 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 国分駅東方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性・品等の劣る古くからの傾斜地の住宅団地で人気はない。住宅地に対する需要は弱く地価は下落傾向であ る。今後も同様の傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国分の郊外部の住宅地域一円。需要者の中心は、霧島市一円の給与所得者。利便性・品等の劣る古くから の住宅地域で転入者は見込めず、住宅地に対する需要は弱い。土地の価格は２００㎡程度で５００万～５５０万円程度 、新築の戸建物件で２，０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅地域であり民間の賃貸住宅が見いだせず、賃貸市場が成立していない。取引の中心は自己利用目的 が主であることから、収益価格は試算せず、代表標準地との検討及び広域的な価格バランスや市場分析の結果を踏まえ 、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [111.3] [105.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 霧島市全体人口の約８割を占めている国分・ 隼人地区の中でも、需要の中心は、ＩＣに近 く利便性の高い南部地区に移ってきている。 利便性・品等の劣る古くからの住宅団地で新 規転入者は見込めず、住宅地に対する需要は 弱く地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％