別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 霧島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　修一   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市国分中央２丁目３４２９番１ ｢国分中央２－１－２０｣ ②地積 　(㎡) 392   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 国分 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   180 ｍ、南    10 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 国分駅南東方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古い住宅地域であるが、小学校に近く国分駅に一直線の立地にあり、住宅地に対する引き合いが強まってきたエ リアであり、地価は上昇傾向である。今後も同様の傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国分中心部の住宅地域一円。需要者の中心は、霧島市一円の給与所得者であるが、周辺市域からの転入者 も見られる。国分中心部の住宅地域で小学校に近く、国分駅に一直線で、住宅地として人気が見直されてきたエリアで ある。土地の価格は３６０㎡程度で１，０００万～１，５００万円程度、新築の戸建物件で２，５００万円～３，００ ０万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場の実態を反映した実証的価格であり、同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用した。近隣地域に アパートは見られるが昔から土地を所有している人が節税対策等で建築した建物が大部分で、収益価格は純収益を査定 した段階でマイナスとなり試算できなかった。したがって、代表標準地との検討及び広域的な価格バランスや市場分析 の結果を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [ 78.4] [105.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 霧島市全体人口の約８割を占めている国分・ 隼人地区の中でも、需要の中心は、ＩＣに近 く利便性の高い南部地区に移ってきている。 小学校に近く国分駅に一直線で、引き合いが 強まってきているエリアであり、住宅地に対 する需要は強く、地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％