別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 曽於 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   曽於 5-3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　泊　成人   TEL.

鑑定評価額 9,300,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 曽於市末吉町本町１丁目５番３ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1 店舗兼住宅 ＲＣ3 小売店舗、スーパー 等が建ち並ぶ既成商 業地域 北東12m県道 水道、下水 財部 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 末吉本町停近接 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、旧末吉町の中心商業地域であるが、閉鎖する店舗も見られ、地価水準は下落傾向で推移するものと 思われる。 (3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧末吉町の商業地域を中心に、曽於市の商業地域一円である。需要者の中心は、地元に地縁性を有する 小規模事業主であり、同一需給圏外からの宅地需要は見られない。顧客は都城市の大型商業施設に流出しており、周辺 では閉店舗も見られ、地価水準は下落傾向である。需要の中心となる価格帯は、敷地規模等にばらつきがあり、把握が 困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の取引事例と比準して求められた比準価格は、地域の地価水準・動向を反映していると考えられる。地域内に於い ては賃貸市場が成熟しておらず、収益価格は試算できなかった。また、原価法は既成市街地のために適用できなかった 。本件では、実際の取引事例に基づく実証的かつ客観的な比準価格を標準とし、公的価格との広域的な検討を踏まえて 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響も残る中、 円安及び物価高もあり、先行きに対する不透 明感が漂っている。 地域要因に特段の変化は見られないが、閉店 舗も見られ宅地需要が乏しく、商業地域とし て衰退傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％