別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 曽於 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   曽於 -5 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　泊　成人   TEL.

鑑定評価額 4,410,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 曽於市末吉町上町２丁目１０番３ ②地積 　(㎡) 397   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 住宅が建ちつつある 区画整理区域内の住 宅地域 北西6m市道 水道、下水 財部 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南   140 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 曽於仲町停南東方 650m 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、区画整理が行われた住宅地域であるが、依然として空地も見られ、地価水準は下落傾向で推移する ものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧末吉町の住宅地域を中心に、曽於市内の住宅地域一円である。主要な需要者は近隣者及び縁故者が中 心で、地域外からの転入者は少ない。近隣地域は区画整理が行われた住宅地域であるが、依然として空地も見られ、宅 地需要は低迷しており、地価水準は下落傾向である。需要は、土地については４００万円程度、新築建物については２ ，５００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の取引事例と比準して求められた比準価格は、地域の地価水準・動向を反映していると考えられる。地域 内に於いては賃貸市場が成熟しておらず、収益価格は試算しなかった。また、原価法は既成市街地のために適用できな かった。本件では、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡などを勘案して鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　曽於 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,900 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [106.0] 100 [ 50.4] [101.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響も残る中、 円安及び物価高もあり、先行きに対する不透 明感が漂っている。 地域要因に、特段の変動要因は認められない が、宅地取引も殆ど無く宅地需要は減少して おり地価水準は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -50.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％