別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 曽於 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   曽於 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　泊　成人   TEL.

鑑定評価額 2,740,000 円  １㎡当たりの価格 8,250 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 曽於市大隅町中之内字湯田８８４２番３５外 ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道 財部 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 中園バス停北西方 250m 法令 規制 （都） １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、旧大隅町で区画の整然とした古くからの住宅地域である。宅地需要は、郊外の新規分譲地に移行し ており、今後とも地価水準は下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,250 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、曽於市内の住宅地域一円である。主要な需要者は近隣者及び縁故者が中心で、地域外からの転入者は認 められない。近隣地域は、古くからの住宅地域であり、宅地需要は新規の分譲地に移行しており、宅地需要は低調で、 地価水準は下落傾向である。需要は、土地については２５０万円程度、新築建物については２，０００万円程度が中心 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の１試算価格しか求められなかった。当該地域の用途地域は、第１種低層住居専用地域であり、対象地に収益 物件を想定しても、収益性が高いといえず収益還元法は適用しなかった。原価法は既成市街地のために適用できなかっ た。比準価格が市場性を反映した客観的な価格であるので、比準価格を標準とし、公的価格との広域的な検討を踏まえ て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,330 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響も残る中、 円安及び物価高もあり、先行きに対する不透 明感が漂っている。 地域要因に特段の変化は見られないが、地域 内に新築建物も見られず、地価水準は下落傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％