別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 日置 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日置 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日置市東市来町湯田字八反ヶ坪３２７１番３ ②地積 　(㎡) 491   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 不整形 1:2 銀行 ＲＣ2 店舗、事務所等が建 ち並ぶ国道沿いの商 業地域 北東9.5m国道 水道 湯之元 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ国道 交通 施設 湯之元駅南西方 400m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 東市来町湯之元地区の国道沿いの近隣商業地域。新規出店は見当たらず、商業地の宅地需要はやや低調である、 地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日置市東市来町湯之元地区を中心とする近隣商業地域。需要者は、東市来町に地縁・血縁を有する個人 事業主及び法人と考えられる。湯之元温泉郷を含む圏域は、国道３号が貫通し、商圏は隣接する市来町及び長里地区に 及ぶ。しかし、背後地の人口減少や大型店舗への顧客流出によって商業地需要は緩やかに減退しており、地価は下落傾 向にある。取引の中心となる価格帯は、画地規模と建物の用途によってバラツキがあり、見い出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の建物が多い商業地域であり、投資目的に建設された店舗、事務所等は皆無に近く、賃貸市場も形成されていない ため、収益還元法を適用できなかった。一方、比準価格は、実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、市場の 実態を反映した説得力のある価格である。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いちき串木野 5-3           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [ 74.2] [100.0] 100 27,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] パナソニック撤退後の経済振興及び雇用創出 として、オリーブの６次産業化を目指す。伊 集院地区のみ人口、世帯数とも増加傾向にあ る。 東市来町湯之元地区の国道沿いの近隣商業地 域。地域要因に特段大きな変動は認めらず、 宅地需要は低調である。地価は下落傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％