別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 日置 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日置 -4 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩元　透   TEL.

鑑定評価額 7,580,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日置市伊集院町下谷口字天神馬場１４７６番３ ②地積 　(㎡) 438   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 2:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い傾斜地の既成住宅 地域 北4.5m市道 水道、下水 伊集院 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       419 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 伊集院駅南方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 「伊集院駅」のほぼ南方約１，１００ｍ、一般住宅を主体とする古くからの住宅地域である。宅地需要は、区画 整理地区、住宅団地との競合からやや低調である。宅地価格は、やや下落傾向で推移していくものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日置市伊集院町中心部の古くからの一般住宅を主体とする住宅域地である。需要者は、伊集院町内一円 の居住者であるが、伊集院町中心部の地縁者、血縁者に限定される傾向が認められる。土地価格は、７５０万円程度で ある。当該地域を含む伊集院町中心部古くからの住宅地域の宅地需要は、区画整理地区、住宅団地等との競合から、や や低調である。宅地価格は、近隣地域の不動産市況を反映して、やや下落傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を主体とする古くからの住宅地域である。鑑定評価額は、自建の一般住宅敷地であることから、 比準価格を基本に、前年価格をも勘案して上記のとおり決定した。この価格は、代表標準地から規準した価格とも概ね 均衡を得ており、近隣地域の不動産市況に対する現状（区画整理地区、新規分譲住宅団地等に比較して、新規参入者は 乏しい。）を反映した妥当な価格と判断する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日置 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [123.6] [100.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日置市伊集院町住宅地域の宅地需要は比較的 堅調に推移している。宅地価格は、住宅団地 はほぼ安定～やや上昇、その他は、やや下落 傾向で推移。 地域要因に、特に変動要因は認められない。 宅地需要はやや低調である。宅地価格は、や や下落傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％