別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 日置 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日置 -2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.

鑑定評価額 3,700,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日置市東市来町湯田字諏訪原１９７５番６ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西10m市道 水道 湯之元 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１０ｍ市 道 交通 施設 湯之元駅南方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 湯之元球場近くの古くからの住宅地域。周辺において未利用地や農地が見られ、宅地需要は弱い。現状において 地域要因が変動する要因はなく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日置市東市来町湯田地区及び周辺部の住宅地域。需要者は、東市来町の居住者及び同町に地縁・血縁を 有する個人と考えられる。近隣地域は、湯之元駅からやや離れた古くからの住宅地域で、周囲は未利用地や農地が散見 され、生活利便性が劣る。慢性的な人口減少と少子高齢化の影響を受けて、地価は下落傾向にある。取引の中心となる 価格帯は、２５０㎡の土地で３４０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の一般住宅が主体の既成住宅地域であり、地区外からの流入も乏しく、収益性を指向するアパート等の投資物件が ほとんど見られないことから、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、実際の取引で成立した取引価格よ り求めたもので、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日置 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [158.6] [104.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] パナソニック撤退後の経済振興及び雇用創出 として、オリーブの６次産業化を目指す。伊 集院地区のみ人口、世帯数とも増加傾向にあ る。 湯之元球場近くの旧来からの住宅地域。生活 利便性に劣り、宅地需要は低調で、地価は下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％