別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 日置 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日置 -1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.

鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日置市東市来町湯田字永田２９５０番 ②地積 　(㎡) 389   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が見られる 区画整理済の住宅地 域 北東12m市道 水道 湯之元 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１１ｍ市 道 交通 施設 湯之元駅西方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い区画整然とした住宅地域。現在の状況が変化する兆しはなく、当面現状を維持すると予測する。 地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 道路の幅員　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日置市東市来町湯田地区及びその周辺部の住宅地域。需要者は、東市来町の居住者及び同町に地縁・血 縁を有する個人と考えられる。圏域のほとんどは、土地区画整理事業が完了した地域で、湯之元駅周辺や最近開発され た住宅地は比較的高値で取引されているものの、慢性的な人口減少と少子高齢化の影響を受けて、地価は下落傾向にあ る。取引の中心は、３００㎡の土地で６４０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の一般住宅が多い既成住宅地域で、アパートは専ら土地所有者が遊休地活用のため建設することが多いことか ら、賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格はマイナスで試算された。一方、比準価格 は、実際の取引で成立した取引価格から求めたもので、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、 本件では比準価格を採用し、最近の東市来町の住宅地の価格動向も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] パナソニック撤退後の経済振興及び雇用創出 として、オリーブの６次産業化を目指す。伊 集院地区のみ人口、世帯数とも増加傾向にあ る。 区画整然とした住宅地域で、住環境は良好で あるものの、慢性的な人口減少と少子高齢化 の影響で、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％