別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 薩摩川内 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   薩摩川内 5-5 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真悟   TEL.

鑑定評価額 4,400,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 薩摩川内市入来町浦之名字木場原７５７７番２ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、一般住宅が混 在する国道沿いの商 業地域 北東15m国道 水道 川内 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 川内駅東方 15.0km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 入来町浦之名地区における国道沿いの既成商業地域。閉鎖店舗が散見され、一般住宅も混在する。地区外への顧 客の流出・分散化、地縁性等から需要者は限定的で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は入来地区を中心とした薩摩川内市内における既成商業地域である。需要者の中心は同圏域に地縁性を有す る事業目的の県内法人、個人等である。地縁性、背後人口の減少、少子高齢化、地区外への顧客流出・分散化等による 収益性の低下から商業地に対する需要は低調で取引は少なく、地価は下落傾向で推移している。コロナ禍に係る影響は 比較的少ない。需要の中心となる価格帯は、業種、土地の規模等まちまちで見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の建物が中心であり、また元本価値に見合う賃料収入の獲得が困難で賃貸市場が未成熟な地域であるこ とから収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となった。比準価格は市場の実勢を反映した実証的かつ客観的な価 格であり、当該地域は自用の低層店舗兼住宅地としての需要が中心であることから比準価格を標準とし、代表標準地と の均衡をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　薩摩川内 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [103.0] 100 [170.0] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 薩摩川内市の人口は減少傾向、県内景況は生 産、畜産等が弱含み傾向で、観光、消費は回 復、持ち直し傾向。今後は物価高騰による影 響が懸念される。 地域要因に目立った変化は特にない。入来地 区においては地域人口の減少、顧客の流出・ 分散化から商業地需要は弱く、地価は下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％