別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 垂水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   垂水 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 垂水市本町１７番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 ＲＣ2 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 北西15m国道 水道 国分 41.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南   280 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 本町停北東方 130m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに小売店舗や金融機関等が見られる市の中心商業地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。人 口減少及び高齢化や顧客の流出等で商業地需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、垂水市中心部の商店街や周辺幹線道路沿線の商業地域が圏域である。需要者の中心は、垂水市に地縁や 血縁関係を有する個人及び法人事業者であり、域外からの新規参入事業者は少ない。垂水市中心部の商店街は、人口減 少及び高齢化や顧客の流出等により空き店舗が目立ち、商業地需要は弱く、地価は下落傾向にある。商業地域及びその 周辺の取引も少なく、需要者により希望価格が異なるため、需要の中心となる価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 垂水市中心部にある商業地域で、取引時点を遡及したが、同一需給圏内の類似地域を中心に取引事例を収集し得た。従 って、比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、対象不動産周辺は自用の店舗や事業所等を 主とした商業地域で、賃貸市場が未成熟なため、収益性に乏しいことから収益還元法の適用は断念した。よって、比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [196.0] [100.0] 100 26,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は、全体として回復傾向が続いてい る。垂水市の市勢は停滞基調にあり、人口は 減少傾向で、地価は総じて下落基調で推移し ている。 垂水市中心部の商業地域で、地域要因に変動 はない。人口減少及び高齢化や顧客の流出等 で商業地需要は弱く、地価は下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　+100.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％