別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 垂水 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   垂水 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.

鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 垂水市中央町４９番１ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西6m市道 水道 国分 41.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   230 ｍ、南   250 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 本町停東方 340m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部近くの閑静な住宅地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。利便性の高い住宅地域だが、人口減 少や高齢化等で当該地域の宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、垂水市の中心市街地及びその周辺の住宅地域が圏域である。需要者の中心は、垂水市に地縁や血縁関係 を有する個人または居住者で、域外からの流入は少ない。人口減少や高齢化で市勢は停滞基調で、土地に対する需要は 弱く、地価は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で３００万円～５００万円程度、新築の戸建物件の取 引は少なく、中心となる価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住目的の取引が主で、取引時点を遡及したが、同一需給圏内の近隣地域及び類似地域において信頼性のある取引事例 を収集し得た。従って、比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、当該地域は自己使用目的 の不動産需要がほとんどで、賃貸市場が未成熟なため、収益性に乏しいことから収益還元法の適用は断念した。よって 、比準価格を標準とし、比較的類似性のある標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　垂水 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,100 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [106.0] 100 [ 63.1] [104.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は、全体として回復傾向が続いてい る。垂水市の市勢は停滞基調にあり、人口は 減少傾向で、地価は総じて下落基調で推移し ている。 垂水市中心部の既成住宅地域で、地域要因に 変動はない。利便性の高い地域だが、人口減 少や高齢化等で宅地需要は弱く、地価は下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％