別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 西之表 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西之表 5-2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.

鑑定評価額 5,880,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西之表市天神町３番１１ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1.5:1 店舗兼住宅 ＲＣ2 中規模の店舗、事務 所等が見られる商業 地域 南西12.5m市道、背面道 水道 天神橋停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南   170 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ市道 交通 施設 天神橋北西方近接 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、西之表市天神町に存する店舗や事務所等が見られる商業地域である。馬毛島の基地開発への期待感 などから商業地需要はやや回復傾向にあり、当面、地価は概ね横ばいで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西之表市街地を中心とした商業地域一円である。典型的な需要者は、同地域に地縁性を有する個人事業 者、法人等が中心である。当該地域は天神町の商業地域だが、大型店舗やディスカウント店への顧客流出、背後人口の 減少等から、商業地としての収益性は低迷しているものの、馬毛島の基地開発への期待感などから商業地需要はやや回 復傾向にあり、地価は概ね横這いで推移している。需要の中心価格帯は、規模等によって幅があり、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格が得られた。当該地域は自用の建物が殆どで、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用でき なかった。また、原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は実際の取引事例からアプローチした試算価 格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。よって、代表標準地との価格水準の検討を十分踏まえ、比準 価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西之表 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [142.7] [100.0] 100 35,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西之表市は、観光関連等を中心に景況はやや 回復しつつあり、馬毛島の経済効果の期待感 から、中心商業地では不動産市況もやや回復 傾向にある。 当該地域は、天神町の商業地域だが、馬毛島 の基地開発への期待感などから、商業地需要 はやや回復傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％