別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 西之表 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西之表 -3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.

鑑定評価額 2,790,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西之表市西之表字榕園７２６４番４ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い古くからの住宅地 域 南5m市道 水道 松畠停 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 松畠停北西方 360m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、種子島中学校周辺の既成住宅地域である。今後も同様の住環境を維持すると予想する。居住環境は 概ね良好だが、過疎化、少子高齢化から需要は減退しており、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西之表市街地近郊及び郊外の住宅地域一円である。典型的な需要者は、同地域に地縁性を有する個人が 中心である。当該地域は、種子島中学校周辺の旧来からの住宅地域であり、居住環境は概ね良好な地域である。地縁性 が強く、外部からの転入が殆ど見られず、過疎化、少子高齢化の影響などから、住宅地需要は減退しており、地価は下 落傾向で推移している。土地取引自体が少ないが、需要の中心となる価格帯は３００万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格が得られた。当該地域は自用の戸建住宅が多い居住の快適性を重視する住宅地域で、経済合理的 な賃貸経営が不可能なため収益還元法は適用できなかった。原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は 実際の取引事例からアプローチした試算価格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。本件では、広域的 な価格水準の検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西之表市は、観光関連等を中心に景況はやや 回復しつつあり、馬毛島の経済効果の期待感 から、中心商業地では不動産市況もやや回復 傾向にある。 種子島中学校周辺の旧来からの住宅地域だが 、過疎化、少子高齢化等の影響から住宅地の 有効需要は減退しており、地価は下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％