別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 西之表 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西之表 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西之表市西之表字下邑９９７９番２ ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が見 られる高台の住宅地 域 西3.5m市道 水道 市立図書館下停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 市立図書館下停南西方 270m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、西之表市街地に近い高台の既成住宅地域である。今後も同様の住環境を維持すると予想する。交通 接近性は良好だが、街路条件が劣り、需要は低迷しており、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西之表市街地近郊及び郊外の住宅地域一円である。典型的な需要者は、同地域に地縁性を有する個人が 中心である。当該地域は、西之表市街地の高台に位置する旧来からの住宅地域であり、利便施設への接近性は比較的良 好だが、街路条件や地勢が劣ることから住宅地需要は低迷している。更に少子高齢化、過疎化の進行などもあり、地価 は下落傾向で推移している。土地取引自体が少ないが、需要の中心となる価格帯は５００万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格が得られた。原価法は既成市街地のため適用できなかった。また、自用の利用形態が殆どであり 、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。取引事例比較法による比準価格は、実際の取引 からアプローチした試算価格であり、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。本件では、代表標準地との検 討を十分踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西之表 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [106.0] 100 [ 88.9] [102.0] 100 18,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西之表市は、観光関連等を中心に景況はやや 回復しつつあり、馬毛島の経済効果の期待感 から、中心商業地では不動産市況もやや回復 傾向にある。 西之表市街地の高台に位置する既成住宅地域 であるが、街路条件が劣り、当該地域の需要 は減退しており、地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％