別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 指宿 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   指宿 5-2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文   TEL.

鑑定評価額 4,680,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 指宿市開聞十町字和田園２８８４番３外 ②地積 　(㎡) 425   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1:2 店舗兼住宅 ＲＣ1 店舗のほかに一般住 宅も混在する近隣商 業地域 北11m国道 水道 開聞 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 開聞駅北東方 300m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの小売店舗、事業所等が混在する商業地域である。人口の減少や競争力の低下、客足の分散化等から衰 退傾向にあり、地価も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は指宿市開聞、山川地域を中心に広範囲に見られる小規模の商業地域である。需要者の中心は同地域に地縁 性を有する事業目的の個人等である。背後地の過疎化、少子高齢化、大型小売店舗への顧客流動等による収益性の低下 から商業地に対する需要は衰退傾向であり、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、取引事例が 少ないので見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の建物が中心であり、元本価値に見合う賃料収入の獲得が困難で賃貸市場が未成熟な地域であることか ら収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となった。再吟味や資料の選択、活用の適否で費用性、収益性を考慮し た。比準価格は実証的かつ客観的な価格であり、自用の店舗兼住宅地としての需要が中心であることから比準価格を標 準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　指宿 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,300 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [110.9] [100.0] 100 10,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口（令和３年１０月１日現在）は３８，４ １５人であり前年比－１．５％の減少である 。県全体の減少率（‐０．７％）の２倍とな っている。 九州、関東、関西からの入り込みや個人客、 団体客が共に増加し、８か月連続で前年を上 回った。 個別的要因の変化は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.3 ％  ％