鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

指宿 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０３４６２１０ -76780	指宿市		建付地	（　）	長方形	北東11m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２１１１４６２１０ -97099	指宿市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、南東4m、角地		（都）商業 (90,360)
c	１２１０５４６２１０ -76357	指宿市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	１２１０４４６２１０ -102183	指宿市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東11m市道、北西4m、角地		（都）近商 (90,200)
e	１２１０４４６２１０ -101917	指宿市		更地	（　）	不整形	東11m国道、南6m、角地		（都）近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,969	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	38,519	100 [ 84.8]	45,423	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,400
b	(　 ) 21,360	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	20,564	100 [ 45.1]	45,596		45,600
c	(　 ) 30,269	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,452	100 [ 82.9]	35,527		35,500
d	(　 ) 40,256	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	38,781	100 [ 78.3]	49,529		49,500
e	(　 ) 27,600	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	27,135	100 [ 61.5]	44,122		44,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,800 円／㎡]

指宿 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,882,848	1,050,927	3,831,921	3,680,800	151,121	（　0.9738） 147,162	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,065,875 円　　　　（　 15,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

指宿 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	113.22	Ｓ3	339.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	200 ㎡	11.5 m x 18.7 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所を想定

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率とした

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	113.22	78.5	88.88	2,040	181,315	5.0	906,575
							0.0	0
2～ 3	事務所	113.22	82.2	93.07	1,300	120,991	3.0	362,973
							0.0	0
～

～

～

計		339.66	81.0	275.02		423,297		1,632,521
								0

⑨年額支払賃料	423,297 円　×　12ヶ月　＝　 5,079,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されており計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,079,564 円　　×　　 6.3 ％＋　　　 108,000 円　　×　　％　＝　　 320,013 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,867,551 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,632,521 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,297 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,882,848 円　　　　（　 24,414 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	指宿収５　　　　-11	1,431 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,271	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,049 円/㎡　月額支払賃料（　 2,040 円/㎡）　基準階 1 F B
b	指宿収５　　　　-12	894 ( 893)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	1,863
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

指宿 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	321,000 円	53,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	155,627 円	5,187,564　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 401,200 円	53,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	53,500 円	53,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,500 円	53,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,050,927 円　（　　　　　　 5,255 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,500,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 339.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,680,800 円（　　　　　 18,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,882,848 円
②総費用	1,050,927 円
③純収益　①－②	3,831,921 円
④建物等に帰属する純収益	3,680,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	151,121 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	147,162 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 736 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,065,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
指宿 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

指宿 5-1

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　平良　義文

TEL.

鑑定評価額

8,900,000 円

１㎡当たりの価格

44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	指宿市湊１丁目１９３９番２｢湊１－２－１１｣				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ2	小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東11m県道	水道、下水	指宿 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

指宿駅北東方

90m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

指宿駅を中心とした商業地域であるが、大型小売店舗との競争で顧客が流出しており、地価は低迷している。土
地価格は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は指宿駅を中心に国道、県道等の幹線道路沿線の商業地域である。主たる需要者は県内の法人や市内の個人
事業者が中心である。近隣地域は駅前通りの古い商業地域であり、駐車場を完備した郊外の大型小売店舗へ客足が奪わ
れている。商業地に対する宅地需要は低調である。駅の利用者が増加傾向であるので、商業地としての需要は底打ち状
態ではないかと思われる。中心の価格帯はまちまちで見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は採用した取引事例の中から指標となる価格を中心に求めており、実際の取引市場を反映した客観性のある価
格である。商業地にあっては収益性を重視されるべきであるが、新規の事例資料が少なく、想定項目が多く規範性に少
し欠けると思料する。従って、相対的信頼性のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　枕崎 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,800 円／㎡

[ 96.0]
100

100
[100.0]

100
[ 75.9]

[100.0]
100

44,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口（令和３年１０月１日現在）は３８，４
１５人であり前年比－１．５％の減少である
。県全体の減少率（‐０．７％）の２倍とな
っている。

九州、関東、関西からの入り込み客（個人客
、団体客）が増加し、８か月連続で前年を上
回った。

個別的要因の変化は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

指宿 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０３４６２１０ -76780	指宿市		建付地	（　）	長方形	北東11m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２２０５４６２１０ -79509	指宿市		更地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		（都）１住居特になし (60,160)
c	１２２０３４６２１０ -76503	指宿市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5.3m市道、中間画地		（都）１中専特になし (60,200)
d	１２２０６４６２１０ -97608	指宿市		建付地	（　）	長方形	南東9m市道、中間画地		（都）１中専特になし (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,969	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	39,068	100 [ 86.4]	45,218	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,200
b	(　 ) 20,216	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	22,350	100 [ 49.7]	44,970		45,000
c	(　 ) 26,232	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	25,512	100 [ 56.6]	45,074		45,100
d	(　 ) 25,466	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	24,205	100 [ 54.0]	44,824		44,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -34.5
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,000 円／㎡]

指宿 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,865,194	992,361	3,872,833	3,728,960	143,873	（　0.9738） 140,104	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,918,833 円　　　　（　 14,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

指宿 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	113.22	Ｓ3	339.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	200 ㎡	10.5 m x 18.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、２・３Ｆ：事務所

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	113.22	80.0	90.58	2,040	184,783	5.0	923,915
							0.0	0
2～ 3	事務所	113.22	85.0	96.24	1,231	118,471	3.0	355,413
							0.0	0
～

～

～

計		339.66	83.3	283.06		421,725		1,634,741
								0

⑨年額支払賃料	421,725 円　×　12ヶ月　＝　 5,060,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 283.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,060,700 円　　×　　 6.3 ％＋　　　 108,000 円　　×　　％　＝　　 318,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,849,876 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,634,741 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,318 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,865,194 円　　　　（　 24,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	指宿　　　　-1	1,115 ( 1,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,115	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,234 円/㎡　月額支払賃料（　 1,231 円/㎡）　基準階 2 F B
b	指宿　　　　-2	1,347 ( 1,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,347
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

指宿 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	325,200 円	54,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	155,061 円	5,168,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 379,400 円	54,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 992,361 円　（　　　　　　 4,962 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 339.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,728,960 円（　　　　　 18,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,865,194 円
②総費用	992,361 円
③純収益　①－②	3,872,833 円
④建物等に帰属する純収益	3,728,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	143,873 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	140,104 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 701 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,918,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,600 円／㎡）