別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 指宿 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   指宿 -4 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文   TEL.

鑑定評価額 3,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 指宿市山川山下町４４番内 ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 北東6m市道 水道 山川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   130 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 山川駅南東方 2.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 指宿市役所山川支所に近い既成住宅地域で、地域が大きく変化する要因はないので現状の状態で推移すると予測 する。需要が弱く、地価は下落基調と判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、指宿市山川地区を中心に広域的な住宅地域一円である。中心となる需要者は当該地域の居住者及び地縁 者等である。山川支所に近い住宅地であるが、古い住宅地で地縁性等が強く他地区から新規参入はあまり見受けられな い。人口流出等が止まらず、小中学校の学校再編等で当該地域の宅地需要は乏しく取引件数及び取引価格は低下傾向に ある。土地の需要の中心は、３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の戸建及び農家住宅地域で近隣周辺にアパート等は見られず賃貸市場は未成熟であることから収益還元法 は非適用とした。ただ、配分法の適用に当たり収益性を考慮とした。比準価格は、規範性のある取引事例を採用し決定 しており、説得力が高く実証的価格が得られた。よって、比準価格を重視して、更には代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　指宿 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,430 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [106.0] 100 [ 50.5] [102.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口（令和３年１０月１日現在）は３８，４ １５人であり前年比－１．５％の減少である 。県全体の減少率（‐０．７％）の２倍とな っている。 九州、関東、関西からの入り込み客（個人客 、団体客）が増加し、８か月連続で前年を上 回った。 個別的要因の変化は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％