別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 指宿 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   指宿 -2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文   TEL.

鑑定評価額 3,210,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 指宿市十二町字吉田３２７番６ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、畑地が混 在する古くからの住 宅地域 南西6m市道 水道、下水 指宿 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 指宿駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 指宿駅から北西に位置する住宅地域であり、農地が多く見られる地域である。街路の整備が遅れているので宅地 需要は低調であり、地価は下落傾向で推移するもの予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給園は指宿駅を中心にした一円の住宅地域である。主たる需要者は当該市の居住者を中心とした関係者等である 。指宿市の住宅地の需要は、郊外の低価格の宅地、土地区画整理事業中の住宅地に多く、近隣地域は街路が狭く空地が 散見されるため住宅地としての需要は弱い状態である。需要の中心は２００㎡程度で３００万円前後であり、新築の戸 建物件は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例の中から新しく規範性の高い事例を中心に求めており、市場性を反映して信頼性は高い と判断した。収益価格は貸家が見られないので、賃貸市場が成熟していないと判断し収益還元法は採用しなかった。ま た、既成市街地であることから原価法も採用しなかった。従って、客観性の高い比準価格を標準とし代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　指宿 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [116.3] [104.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口（令和３年１０月１日現在）は３８，４ １５人であり前年比－１．５％の減少である 。県全体の減少率（‐０．７％）の２倍とな っている。 九州、関東、関西からの入り込み客（個人客 、団体客）が増加し、８か月連続で前年を上 回った。 個別的要因の変化は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％