別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 出水 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出水 5-2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 7,890,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出水市本町８７番 ｢本町１２－１１｣ ②地積 　(㎡) 318   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の中小規模店舗 が多い既成商業地域 東15m県道 水道、ガス、下水 出水 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 出水駅南方 1.5km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模店舗が多い商業地域である。個人経営の零細店舗も多く、店舗の廃業も近年見られる。顧客の流出も見ら れることから、需要は減退傾向。今後も衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧出水市内の店舗が見られる地域と判定した。需要者の中心は、地縁を有する各種事業者である。小規 模店舗が多い地域で、大規模な駐車場確保は困難であり、商圏が旧出水市内に限定される可能性も考えられることから 、需要は減退傾向で、地価も下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の用途等が様々で、取引 価格に均一性が乏しいことから、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では取引時点の新しい、対象標準地に近接した事例からの査定価格を中心に決定しており、説得力に 特に優る。なお、収益価格は、賃貸市場が極めて未成熟で、賃貸事例の収集が困難であることから適用できなかった。 本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　出水 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,800 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [130.9] [100.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部地域では店舗の進出や宅地開発も見られ るものの、転出超過等により人口は減少傾向 。地価は横ばい乃至下落傾向。 飲食店街も近い商業地域で、近年は店舗の撤 退も見られる。近年、地域に活性化の兆しは 認められないことから、衰退傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％