別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 出水 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出水 -1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 4,950,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出水市向江町１７５番 ｢向江町６－３８｣ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 小中規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 出水 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 出水駅南西方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 出水小学校校区の住宅地域である。中心部に近いものの、西出水小学校校区の住宅地域との競合もあり、需要は 緩やかに減退傾向。今後も緩やかに衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、出水小学校校区を中心とする住宅地域と判定した。需要者の中心は、旧出水市内で戸建住宅用地を求め る個人である。中心部に近いことから一定の需要は見込まれるものの、地価水準がより安価な西出水小学校校区の住宅 地域との競合もあり、需要は緩やかに減退傾向で、地価も横ばい乃至微下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、 土地は総額５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では取引時点の新しい事例、地域環境の類似した事例、対象標準地の存する向江町地区の事例からの 査定価格を関連づけて得た価格を中心に決定しており、説得力に特に優る。なお、収益価格は、賃貸市場が極めて未成 熟で、賃貸収益により土地代まで回収することができる地域ではないことから適用できなかった。本件では、代表標準 地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　出水 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [ 76.0] [101.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部地域では店舗の進出や宅地開発も見られ るものの、転出超過等により人口は減少傾向 。地価は横ばい乃至下落傾向。 現状の居住環境を維持して推移している。中 心部に近く一定の需要は見込めるも、他の住 宅地域との競合により、緩やかに衰退傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％