別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 阿久根 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久根 -3 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　幸太郎   TEL.

鑑定評価額 3,990,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿久根市赤瀬川字野中３５１番３ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 不整形 1:4 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南5.7m市道、西側道 水道 阿久根 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 阿久根駅北方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地、空地が残る戸建住宅地域で、周辺の住環境に変化は見られず、現状を維持していくと思われる。過疎化・ 住民の高齢化の影響等により宅地需要は低調、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤瀬川地区及び郊外の住宅地域一円である。需要者は阿久根市に血縁・地縁を有する個人が中心である。 地縁的選好性で需要者は限定される傾向が強く、地区外からの転入は少ない。市中心部からやや離れた傾斜地勢の戸建 住宅地域で街路条件が劣り、近隣地域周辺では宅地開発も少ない。地域経済の停滞の影響もあり、同一需給圏内の宅地 需要は低調である。需要の中心となる価格帯は土地が３００㎡で４００万円前後であり、新築の戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅としての利用が中心であり、アパート等の収益物件は殆ど見られない。賃貸市場は成熟しておらず 収益物件の経営が困難な地域であることから、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地 域内に存する信頼性の高い事例を標準に決定しており、最近の市場動向を反映する実証的価格である。本件では市場性 を反映した比準価格を中心に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　出水 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [103.8] [103.9] 100 12,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿久根市の人口は、少子高齢化の影響を受け 減少傾向。新型コロナの影響で外国人労働者 も激減し、景況は芳しくない。 地域住民の高齢化が進行しており、衰退傾向 にある。宅地に対する需要は低調で、地価は 下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％