別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 枕崎 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枕崎 5-2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　大吉　修郎   TEL.

鑑定評価額 6,100,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枕崎市立神本町９６番 ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:2 店舗兼住宅 ＲＣ2 小売店舗、一般住宅 等が混在する近隣商 業地域 北西16m国道 水道、下水 枕崎 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 枕崎駅西方 1.7km 法令 規制 （都） 近商 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部の国道沿線の商業地域である。店舗兼住宅、一般住宅等が混在する近隣商業地域であるが、地域の高齢化 、少子化に伴い、新規店舗の出店もなく、商業地域としては衰退傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枕崎市の中心商業地域及び地区内の路線商業地域である。需要者は同一需給圏内の個人事業者、県内の 法人等である。背後に住宅新築も散見されるが、地域全体的な過疎化傾向は止まらず、新規店舗の進出は見られない。 枕崎市は薩摩半島南端部に位置し、地区外からの顧客の流入が期待できず、商業地としての需要は減退、地価は下落傾 向と判断する。取引は、土地規模、建物規模・用途が様々で需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格が求められた。当地域は郊外部の国道沿線の商業地域であるが自用物件が主体となっており、賃貸 市場は未成熟で賃料水準も低く、純収益がマイナスとなり、収益還元法が適用できなかった。したがって、自用目的の 取引が主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかった ことをも勘案し、さらに広域的な検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 枕崎市の人口は減少傾向で、宅地需要は弱い 。薩摩半島南端部に位置し、市外からの入り 込みもなく、地価は商業地、住宅地ともに下 落傾向である。 過疎化、高齢化の影響を受けて背後人口は減 少が続く。その影響を受けて市内でも新規店 舗の進出もほとんど見られず、地価は下落傾 向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％