別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 枕崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枕崎 -3 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　大吉　修郎   TEL.

鑑定評価額 3,370,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枕崎市住吉町６４番 ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 北6m市道 水道、下水 枕崎 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 枕崎駅西方 300m 法令 規制 （都） ２住居 ⑤地域要因の将 　来予測 市役所に隣接する中心部の住宅地域である。病院、鉄道駅等にも近く住環境に恵まれるが、特段の開発要因はな く、地域は安定的に推移している。市の過疎化傾向から需要は弱く、地価は下落傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枕崎市の一般住宅を主体とした住宅地域である。需要者は、同一需給圏を中心に市内の居住者及び血縁 者となっており、地区外からの転入はあまり見られない。市役所至近に存し、生活利便性は良いものの、市の全体的な 少子高齢化により、当地域に対する需要は減退している。土地については、規模にもよるが３００～５００万円程度、 新築物件の取引は１４００～１９００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格が求められた。近隣地域内は一般住宅を中心とした市中心部の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟 であることから、収益還元法が適用できなかった。したがって本件鑑定評価額の決定にあたっては、自用目的の取引が 主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったことを も勘案し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枕崎 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [ 95.9] 100 100 [103.0] 100 [ 73.8] [100.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 枕崎市の人口は減少傾向で、宅地需要は弱い 。薩摩半島南端部に位置し、市外からの入り 込みもなく、地価は商業地、住宅地ともに下 落傾向である。 市役所近辺の利便性の良い住宅地域であるが 、住宅地需要はより安価な郊外部に流れ、当 地域での需要は弱い。地価は下落傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％