別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 枕崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枕崎 -2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　大吉　修郎   TEL.

鑑定評価額 1,620,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枕崎市泉町１１４番 ②地積 　(㎡) 98   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模の低層一般住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 東6m市道 水道、下水 枕崎 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 枕崎駅南東方 750m 法令 規制 （都） １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の南部に位置する小規模戸建住宅を中心とした住宅地域である。区画整然と整備されているが、駐車場 を確保しづらい小規模宅地が多く鰹節工場等も存し、住宅地域としての需要は弱い。地価は下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枕崎市の一般住宅を主体とした住宅地域である。需要者は、同一需給圏を中心に市内の居住者及び血縁 者となっており、地区外からの転入はあまり見られない。地域内は画地規模が小さく、また鰹節工場が存するなど住環 境は劣り、当地域に対する需要は減退している。土地については、規模にもよるが２００万円程度、新築物件の取引は １５００～１８００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格が求められた。近隣地域内は一般住宅を中心とした市中心部に近い住宅地域であり、賃貸市場が未 成熟であることから、収益還元法が適用できなかった。したがって本件鑑定評価額の決定にあたっては、自用目的の取 引が主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったこ とも勘案し、さらに広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 枕崎市の人口は減少傾向で、宅地需要は弱い 。薩摩半島南端部に位置し、市外からの入り 込みもなく、地価は商業地、住宅地ともに下 落傾向である。 画地規模が小さく、かつ鰹節工場等も存し、 住環境がやや劣る。住宅地需要はより安価な 郊外部に流れ、当地域での需要は弱く地価は 下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％