別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿屋 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 5-5 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.

鑑定評価額 1,810,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市吾平町麓字宮前３５６０番７ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小規模の小売店舗等 が建ち並ぶ商業地域 東16m県道、北側道 水道 志布志 29.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 志布志駅南西方 29.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 　吾平町麓中心部の小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域である。大型店舗等への顧客流出等から中心商業 地の需要の低迷は暫く続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、吾平町麓を中心に上名等の商住混在地の存する圏域。需要者は当該圏域に地縁的選好性を有する自ら 店舗や事業を営む個人事業者や法人事業者が中心である。吾平町麓の中心部の商業地域であるが、高齢化や幹線沿いの 店舗等への顧客流失など従来からの吾平町商店街の商業地需要は以前に比べ低調である。需要の中心価格帯は、規模に より幅があるが土地で２００万円から４００万円程度、土地建物一体としては建物状況により見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の類似地域において麓、上名等の商業地、商住混在地の取引事例を収集した。比準価格は市場の実態を 反映した実証的な価格である。小売店舗も見られる等収益性を重視すべき商業地であるが、自己使用目的中心であり収 益目的の取引は皆無であることから、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格を標準に、代表標準地や取引動 向等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　鹿屋市吾平町の人口は減少、世帯数は微増 傾向にある。他からの流入が少なく空き家や 未利用地も見られ、宅地需要は低調である。 　吾平町麓中心部の地域特性に大きな変動要 因は見られないが、郊外店舗等の影響から中 心商店街の収益性は低下し、宅地需要は低調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％