別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿屋 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 -5 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 4,630,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市新生町８５４２番４ ｢新生町１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東6.5m市道 水道、下水 志布志 28.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 新生町停南東方 280m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が多い既存の住宅地域である。市中心部には近いものの住環境がやや劣ることから 、類似地域内での競争力はやや劣る。地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新生町及び周辺部を含む住宅地域一円である。主な需要者は、鹿屋市及び周辺在住の自己所有目的の個 人で、比較的若い世代の一次取得者層が中心である。当地域は、地域の東側及び西側に丘陵地が広がり、平坦地が多い 鹿屋市街地にあっては居住の快適性が劣る面があり、市場競争力がやや劣る。地価は若干の弱含みで推移している。土 地に関して需要の中心は、５００万円前後と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は鹿屋市新生地区及びその周辺地域において現実に成立した取引価格を価格査定の根拠としており、実勢を反 映した実証的な価格である。一方、同一需給圏内においては自己使用目的の需要が中心であり、投資目的不動産は僅少 であり収益還元法の適用は断念した。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [142.8] [102.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿屋市の人口はＨ１２年をピークに減少傾向 である。同市全体では衰退傾向であるが、寿 地区等の中心部では住宅・商業施設の集積が 進んでいる。 地域要因に特に変動はないものの、周辺部の 新規分譲地の供給増等の影響により、当該地 域への需要は低迷しており、地価はやや下落 傾向にある 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％