別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿屋 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 -4 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.

鑑定評価額 1,440,000 円  １㎡当たりの価格 3,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市吾平町上名字山崎水流７４８２番２ ②地積 　(㎡) 436   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 西4.5m市道 水道 志布志 29.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南   350 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 志布志駅南西方 29.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅と農家住宅が混在する吾平中学校付近の従来からの集落であり、近年空き家や未利用地が目立ち始め ている。今後も暫くこの傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、吾平町上名、下名等の農家住宅と一般住宅が存する住宅地域。需要者は、吾平町及びその周辺に地縁 的選好性を有する給与所得者、個人事業主が中心である。画地規模の大きい古くからの住宅等が多い当該圏域に他から の流入は少なく、空き家や未利用地も見られる等住宅需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、規模や建物の 状況等により異なるが１００万円から２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の類似地域において上名、下名の住宅地の取引事例を収集した。比準価格は自己居住用の取引から試算 した市場の実態を反映した実証的な価格である。農家住宅が混在する既存の住宅地域で収益目的の取引は皆無であるこ とから、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格を標準に、代表標準地や取引動向等との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      3,850 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [116.3] [100.0] 100 3,270  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　鹿屋市吾平町の人口は減少、世帯数は微増 傾向にある。他からの流入が少なく空き家や 未利用地も見られ、宅地需要は低調である。 　既存住宅の多い地域特性に大きな変動要因 は見られない。未利用地や空き家も見られる など宅地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％