別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿屋 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 -3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 8,070,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市笠之原町９９３番２内 ｢笠之原町４１－３４｣ ②地積 　(㎡) 572   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南5.5m市道 水道 志布志 24.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 西笠之原停南東方 340m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比較的規模の大きい画地については、再分割した後 に分譲する業者の仕入れが多い。需要は底堅く地価は安定している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿屋市笠之原町及びその周辺の戸建住宅に適した住宅地域一円であると判定した。需要に係る典型的な 市場参加者は、市内に勤務する給与所得者を中心とする個人である。当該地域は、幹線道路沿いに集積した路線商業地 域の背後にあり、利便性の良好な住宅地である。土地需要は堅調であり地価は安定的に推移している。土地は３００万 円～５００万円前後、新築戸建住宅で２０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は鹿屋市笠之原町において現実に成立した取引価格を価格査定の根拠としており、実勢を反映した実証的な価 格である。一方、同一需給圏内においては自己使用目的の需要が中心であり、投資目的不動産は限定的であることから 、収益還元法は適用しなかった。したがって、本件では実際の市場を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [151.5] [106.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿屋市の人口はＨ１２年をピークに減少傾向 である。同市全体では衰退傾向であるが、寿 地区等の中心部では住宅・商業施設の集積が 進んでいる。 寿地区の中心市街地背後に位置する既存の住 宅地域である。地域要因に特段の変動は見ら れず、地価は横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％