別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 9-3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　修一   TEL.

鑑定評価額 43,300,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市七ツ島１丁目４番１１ ②地積 　(㎡) 1,979   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3 工場兼事務所 中規模の工場、事業 所等が建ち並ぶ工業 団地 東20m市道 水道、下水 五位野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 五位野駅南東方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 金属加工、食料品などの工場が集積している臨海工業地帯であり、ＥＣ需要は堅調で物流施設用地としての需要 は旺盛で、地価は上昇傾向にある。今後も同様の傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市内の錦江湾岸沿いの中央港区、谷山一区、谷山二区を中心とする工業地域である。需要者の中 心は県内外の中小法人等のほか事業所の統廃合や設備投資による事業用地の拡張等を意図した隣接者である。ＥＣ需要 が堅調であり、物流施設用地としての需要は旺盛で、地価は上昇傾向。土地は２，０００㎡程度で４，０００万円～４ ，５００万円程度が取引の中心と推定するが、建物及びその敷地の中心価格帯の正確な把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場を中心として構成されており、工場用不動産の賃貸市場の熟成度は低く収益還元法は適用できな かった。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、実際の取引市場価格を反映した実証的かつ客観的な価格である比準 価格を採用し、代表標準地との検討及び広域的な価格バランスや市場分析の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [130.0] [100.0] 100 21,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は業種・業態により様々で あるが、感染収束のいかんに関わらずＥＣ需 要は堅調で、地価を下支えしている。 金属加工、食料品などの工場が集積している 臨海工業地帯であり、ＥＣ需要が堅調で、物 流施設用地としての需要は旺盛で、地価は上 昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +30.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％