鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０１４６２０１ -86123	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ整形	南西10m市道、北東8m、二方路		１住居 (70,200)
b	１２２０１４６２０１ -82014	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南東24m市道、北西7m、二方路		近商 (100,200)
c	１２２０１４６２０１ -82401	鹿児島市		更地	（　）	長方形	北東35m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１２２０３４６２０１ -76854	鹿児島市		更地	（　）	台形	北西25m市道、中間画地		準住居 (60,200)
e	１２２０７４６２０１ -85847	鹿児島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m市道、北西15m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 335,450	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	347,407	100 [ 109.4]	317,557	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	327,000
b	(　 ) 269,293	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	269,816	100 [ 88.3]	305,567		315,000
c	(　 ) 302,495	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	309,452	100 [ 99.0]	312,578		322,000
d	(　 ) 237,118	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	238,761	100 [ 87.3]	273,495		282,000
e	(　 ) 320,768	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	315,474	100 [ 110.0]	286,795		295,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

鹿児島 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,391,469	10,294,457	37,097,012	32,795,600	4,301,412	（　0.9497） 4,085,051	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	85,105,229 円　　　　（　 131,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	310.10	ＲＣ8	2,441.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	648 ㎡	23.0 m x 28.5 m	前面道路：市道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）２階：事務所（フロア貸）３～８階：住宅（１ＬＤＫ、４２㎡）

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

用途、規模等が類似する建物を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	242.72	82.2	199.52	3,277	653,827	4.0	2,615,308
							0.0	0
2～ 2	事務所	308.50	96.1	296.47	2,272	673,580	3.0	2,020,740
							0.0	0
3～ 8	住宅	310.10	95.6	296.46	1,670	495,088	2.0	990,176
							0.0	0
塔屋～		30.00

～

計		2,441.82	93.2	2,274.75		4,297,935		10,577,104
								0

⑨年額支払賃料	4,297,935 円　×　12ヶ月　＝　 51,575,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,274.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,575,220 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,280,743 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,294,477 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,577,104 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,992 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,391,469 円　　　　（　 73,135 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-156	3,015 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,350	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,288 円/㎡　月額支払賃料（　 3,277 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収５　　　　-107	2,903 ( 2,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	3,226
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,018,000 円	503,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,547,257 円	51,575,220　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 447,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,275,500 円	503,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	503,000 円	503,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	503,000 円	503,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,294,457 円　（　　　　　　 15,887 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	503,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 2,441.82 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,795,600 円（　　　　　 50,610 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,391,469 円
②総費用	10,294,457 円
③純収益　①－②	37,097,012 円
④建物等に帰属する純収益	32,795,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,301,412 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,085,051 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,304 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,105,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
鹿児島 5-34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-34

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　前田　将

TEL.

鑑定評価額

199,000,000 円

１㎡当たりの価格

307,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市上荒田町３８番３外｢上荒田町３８－４｣				②地積　(㎡)	648 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.2	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ6	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域	南東28m市道、北東側道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 350 ｍ

②標準的使用

中高層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２８ｍ市道

交通

施設

鹿児島中央駅南方

1.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市立病院前の商業地域。店舗、事務所としての需要に加え、纏まった画地規模は共同住宅用地としての引き合い
が強い。人口、世帯数ともに増加傾向にあり、地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 310,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 181,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、上荒田、荒田、下荒田地区を中心とした商業地域一円。典型的需要者は、法人事業者で、纏まった画
地規模についてはマンション開発業者等が想定される。当該地域は鹿児島市内において比較的繁華性が高い地域で、か
つ、電停に近接し鹿児島中央駅も程近く生活利便性も高いことから商業系及び住宅系ともに需要は堅調で地価は強含み
で推移している。土地の中心価格帯は規模、建物の用途等によりまちまちであり見い出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　同一需給圏内の上荒田町、荒田の商業地の取引事例を収集した。比準価格は市場の実態を反映した規範性の高い価格
である。一方、貸店舗、貸事務所は認められるものの、元本価値に見合う家賃収入が見込めず、収益価格は低位に試算
された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 332,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[114.8]

[103.0]
100

307,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鹿児島市は人口は減少傾向にあるが世帯数は
増加傾向にある。国内外の金利動向、世界経
済の動向が不動産市場に与える影響に注視が
必要である。

市立病院前の商業地域。店舗、事務所等の堅
調な需要に加え、生活利便性も高いことから
マンション購入希望者も多く地価は強含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０４６２０１ -80018	鹿児島市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東27.3m市道、北西4m、南西7m、三方路		近商 (98,200)
b	１２００６４６２０１ -93795	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	東30m県道、北9m、角地		商業 (80,400)
c	１２０１０４６２０１ -82581	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西22m市道、北東10m、角地		近商 (90,200)
d	１２２０１４６２０１ -82014	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南東24m市道、北西7m、二方路		近商 (100,200)
e	１２２０１４６２０１ -82398	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 247,043	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	248,482	100 [ 82.7]	300,462	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	309,000
b	(　 ) 423,500	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	442,825	100 [ 125.0]	354,260		365,000
c	(　 ) 235,249	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	243,015	100 [ 84.6]	287,252		296,000
d	(　 ) 269,293	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	272,169	100 [ 89.3]	304,781		314,000
e	(　 ) 362,929	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	287,551	100 [ 90.0]	319,501		329,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

鹿児島 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,599,692	10,699,074	39,900,618	33,969,200	5,931,418	（　0.9497） 5,633,068	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	117,355,583 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	310.10	ＲＣ8	2,441.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	648 ㎡	23.0 m x 28.5 m	前面道路：市道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階はフロア貸し事務所、３階以上は住宅で平均専有面積約４２㎡を想定

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

用途、規模等が類似する建物を参考とした

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	242.72	82.2	199.52	3,460	690,339	4.0	2,761,356
							0.0	0
2～ 2	事務所	308.50	96.1	296.47	2,770	821,222	3.0	2,463,666
							0.0	0
3～ 8	住宅	310.10	95.6	296.46	1,730	512,876	2.0	1,025,752
							0.0	0
塔屋～		30.00

～

計		2,441.82	93.2	2,274.75		4,588,817		11,379,534
								0

⑨年額支払賃料	4,588,817 円　×　12ヶ月　＝　 55,065,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,274.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,065,804 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,570,462 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,495,342 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,379,534 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 104,350 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,599,692 円　　　　（　 78,086 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-192	2,954 ( 2,946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,273	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,472 円/㎡　月額支払賃料（　 3,460 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収５　　　　-121	3,133 ( 3,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,664
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,126,000 円	521,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,651,974 円	55,065,804　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 450,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,428,500 円	521,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	521,000 円	521,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	521,000 円	521,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,699,074 円　（　　　　　　 16,511 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	521,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 2,441.82 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,969,200 円（　　　　　 52,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,599,692 円
②総費用	10,699,074 円
③純収益　①－②	39,900,618 円
④建物等に帰属する純収益	33,969,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,931,418 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,633,068 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,355,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）