別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 5-33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-33 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　将   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市宇宿４丁目３０番１０外 ｢宇宿４－３０－１４｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、一般住 宅等が混在する近隣 商業地域 南西20m市道 水道、ガス、下水 宇宿 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 宇宿駅北西方 600m 法令 規制 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線沿いに低層の店舗併用住宅等が見られる商業地域である。商業地としての繁華性、連担性が低く、新規店舗 もほとんど見られず需要は低迷しており、地価は横這い乃至やや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、宇宿地区を中心とした鹿児島市南部の商業地域、商住混在地域である。典型的需要者は、当該地域に 地縁性を持つ個人事業者や法人等が想定される。当該地域は宇宿地区の幹線沿いの街路条件の良い商住混在地域である が、商業地としての繁華性や連担性は低く需要は低迷しており、地価は横這い～弱含みで推移している。需要の中心価 格帯は、画地規模や建物の用途等によりまちまちであり見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は、自用の低層店舗が主体の繁華性・店舗の連担性が低い商業地域であり、経済合理的な賃貸市場は形 成されていないことから収益還元法の試算は割愛した。よって、最近の市場動向、実勢を反映した比準価格を基に、代 表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 5-14                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [125.3] [100.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市は人口は減少傾向にあるが世帯数は 増加傾向にある。国内外の金利動向、世界経 済の動向が不動産市場に与える影響に注視が 必要である。 幹線沿いの商住混在地域であり、商業地とし ての繁華性、連担性は低く需要は低迷してお り、地価は横這い乃至やや弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  +8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％