別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 5-23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-23 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　有馬　佑介   TEL.

鑑定評価額 469,000,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市鴨池新町６番３ ｢鴨池新町６－１０｣ ②地積 　(㎡) 2,333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (60,300) 準防 （その他） 地区計画等 (80,300) 1:1.2 事務所 ＲＣ7F1B 中高層事務所ビル等 が建ち並ぶ商業地域 東25m県道、背面道 水道、ガス、下水 南鹿児島 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 中高層事務所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  44.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 南鹿児島駅北東方 1.6km 法令 規制 近商 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、鴨池ニュータウン業務地区内の商業地域である。周辺は行政機関のほか事務所ビルもみられるが、 自用目的の建物が多く、賃貸及び売買は限定的であり、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層事務所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    214,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鴨池新町や与次郎を中心に、周辺地域を含む鹿児島市の商業地域で、広域的に形成される。主な需要者 は、自己使用目的の県内外の法人等が中心である。行政機関に近い業務地区として成熟した地域で、自用目的で建築さ れた事務所ビルが多いこともあって、賃貸及び売買は限定的で地価は横ばい傾向である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用目的の事務所ビルが多く立地している地域である。主な需要者は、自己使用目的の県内外の法人等が 中心であるため、収益性は土地取得の取得価額決定の下支えとして着目するものの、主に市場性に着目して取引を行う と考えられる。以上から、市場の実態を反映し規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を参酌して、代表標準地との 検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 5-11                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    332,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [167.5] [103.0] 100 210,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    201,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費や観光関連は持ち直しているが、物 価高の影響で景気はやや足踏み状況にある。 事務所賃貸市場はやや回復傾向で推移してい る。 鴨池ニュータウン業務地区内の商業地域であ る。自用目的の建物が多く、賃貸及び売買は 限定的である。地域要因に特段の変動要因は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％