鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８４６２０１ -91686	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
b	１２２０４４６２０１ -89619	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ台形	南11m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
c	１２１１２４６２０１ -94999	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北西47m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１２１１１４６２０１ -96836	鹿児島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
e	１２１１１４６２０１ -96943	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,655	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	161,655	100 [ 84.6]	191,082	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 236,593	100 [ 150.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	159,322	100 [ 83.4]	191,034		191,000
c	(　 ) 174,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	183,158	100 [ 94.8]	193,205		193,000
d	(　 ) 191,188	100 [ 140.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	136,563	100 [ 72.0]	189,671		190,000
e	(　 ) 142,531	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	166,703	100 [ 85.5]	194,974		195,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
b	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 192,000 円／㎡]

鹿児島 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			鹿児島市内中心部の商業地域であり、原価法を適用しても信頼性に乏しいため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,562,196	2,014,942	7,547,254	6,697,080	850,174	（　0.9497） 807,410	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,821,042 円　　　　（　 97,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所、共同住宅	117.69	ＲＣ4	438.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	172 ㎡	7.9 m x 21.6 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所、３、４階：住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

地域のほぼ標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	106.47	100.0	106.47	2,482	264,259	6.0	1,585,554
							0.0	0
2～	事務所	117.69	100.0	117.69	2,000	235,380	6.0	1,412,280
							0.0	0
3～	住宅	107.38	100.0	107.38	1,500	161,070	3.0	483,210
							0.0	0
4～	住宅	107.38	100.0	107.38	1,500	161,070	3.0	483,210
							0.0	0
～

計		438.92	100.0	438.92		821,779		3,964,254
								0

⑨年額支払賃料	821,779 円　×　12ヶ月　＝　 9,861,348 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 438.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 526,704 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されていることから

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,388,052 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 862,208 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,525,844 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,964,254 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,352 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,562,196 円　　　　（　 55,594 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩元収５　　　　-5	2,724 ( 2,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,476	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,489 円/㎡　月額支払賃料（　 2,482 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩元収５　　　　-11	2,339 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,502
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	583,200 円	97,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	311,642 円	10,388,052　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 826,200 円	97,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,200 円	97,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,200 円	97,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,014,942 円　（　　　　　　 11,715 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,200,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 438.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,697,080 円（　　　　　 38,937 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,562,196 円
②総費用	2,014,942 円
③純収益　①－②	7,547,254 円
④建物等に帰属する純収益	6,697,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	850,174 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	807,410 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,694 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,821,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
鹿児島 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-22

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　鎌田　尚志

TEL.

鑑定評価額

32,700,000 円

１㎡当たりの価格

190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市新屋敷町１２番２９｢新屋敷町１２－７｣				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,300)
	1:3	診療所兼住宅ＲＣ3	事務所兼共同住宅、店舗等が混在する商業地域	北東25m市道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 20 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中層店舗共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 21.5 ｍ、規模　　 172 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

鹿児島中央駅東方

1.5km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

城南通り沿いの店舗、事務所及び共同住宅が混在する近隣商業地域。地域要因に大きな影響を及ぼす変動はなく
、当面現状を維持すると予測する。地価は横ばいで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 86,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市電新屋敷駅電停より東側の近隣商業地域一円。需要者の中心は、県内法人及び不動産業者と考えられ
る。圏域は、小規模店舗、事業所及び共同住宅のほかに、中層の店舗・事務所付共同住宅が多数散見される。商業地の
需要は低迷しているものの、中心市街地の接近性の良さからマンション等の住宅地需要が見込まれ、地価は横ばいで推
移している。取引の中心となる価格帯は、規模・用途によってバラツキがあり見い出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、賃貸不動産の供給が少なく、元本価値に見合う賃料収入を得られるほど賃貸市場が成熟していないため、
収益還元法は低位に試算された。一方、比準価格は、実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、市場の実態を
反映した説得力のある価格である。したがって、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 304,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[161.5]

[100.0]
100

188,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナは完全に収束していないものの経
済は回復基調にある。一方、円安・資源高に
よる物価高の影響で業種によって回復にバラ
ツキが見られる。

新屋敷町内の生活関連施設が集約している地
域。中心市街地に近いことから宅地需要が見
込まれるが、地価は横ばいで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +23.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０４４６２０１ -89619	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ台形	南11m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
b	１２１１２４６２０１ -94999	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北西47m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２１０８４６２０１ -85296	鹿児島市		更地	（　）	不整形	北東20m国道、中間画地		近商 (90,300)
d	１２００８４６２０１ -73787	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東20m国道、北西11m、角地		近商 (100,300)
e	１２０１０４６２０１ -82885	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南西25m市道、北東4m、二方路		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 236,593	100 [ 150.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	159,322	100 [ 80.0]	199,153	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 174,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,000	100 [ 87.6]	198,630		199,000
c	(　 ) 202,893	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	213,572	100 [ 81.6]	261,730		262,000
d	(　 ) 147,044	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	141,388	100 [ 85.0]	166,339		166,000
e	(　 ) 116,941	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	115,783	100 [ 88.4]	130,976		131,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

鹿児島 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,509,799	2,107,526	7,402,273	6,650,400	751,873	（　0.9497） 714,054	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	14,876,125 円　　　　（　 86,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	117.69	ＲＣ4	438.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	172 ㎡	7.9 m x 21.6 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、２Ｆ：事務所、３・４階：住宅

⑦有効率　 92.6 ％
の理由

法規制を考慮して想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	106.47	95.0	101.15	2,442	247,008	6.0	1,482,048
							0.0	0
2～ 2	事務所	117.69	95.0	111.81	2,300	257,163	3.0	771,489
							0.0	0
3～ 4	住宅	107.38	90.0	96.64	1,850	178,784	2.0	357,568
							0.0	0
～

～

計		438.92	92.6	406.24		861,739		2,968,673
								0

⑨年額支払賃料	861,739 円　×　12ヶ月　＝　 10,340,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 406.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,340,868 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 858,292 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,482,576 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,968,673 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,223 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,509,799 円　　　　（　 55,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-57	2,766 ( 2,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,515	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,454 円/㎡　月額支払賃料（　 2,442 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収５　　　　-147	2,621 ( 2,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,383
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	612,000 円	102,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	310,226 円	10,340,868　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 867,000 円	102,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,107,526 円　（　　　　　　 12,253 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 438.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,650,400 円（　　　　　 38,665 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,509,799 円
②総費用	2,107,526 円
③純収益　①－②	7,402,273 円
④建物等に帰属する純収益	6,650,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	751,873 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	714,054 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,151 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,876,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,500 円／㎡）