鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０７４６２０１ -85847	鹿児島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m市道、北西15m、角地		商業 (100,500)
b	１２２０６４６２０１ -97778	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南東35m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	１２２０９４６２０１ -79073	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南東25m国道、中間画地		商業 (80,400)
d	１２２０７４６２０１ -86208	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
e	１２２０８４６２０１ -91656	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南東25m国道、南西6m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 320,768	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	312,048	100 [ 85.4]	365,396	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	365,000
b	(　 ) 252,322	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	252,322	100 [ 76.5]	329,833		330,000
c	(　 ) 295,385	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	295,680	100 [ 80.7]	366,394		366,000
d	(　 ) 302,876	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,876	100 [ 81.9]	369,812		370,000
e	(　 ) 300,481	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	294,589	100 [ 80.5]	365,949		366,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 367,000 円／㎡]

鹿児島 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,023,879	2,573,377	9,450,502	8,084,800	1,365,702	（　0.9256） 1,264,094	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	26,335,292 円　　　　（　 204,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	100.00	ＲＣ6	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	129 ㎡	10.5 m x 13.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階はフロア貸し事務所、３階～６階は１Ｋの共同住宅

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	64.2	64.20	3,558	228,424	6.0	1,370,544
							0.0	0
2～ 2	事務所	100.00	87.0	87.00	2,600	226,200	6.0	1,357,200
							0.0	0
3～ 6	共同住宅	100.00	75.5	75.50	2,100	158,550	3.0	475,650
							0.0	0
～

～

計		600.00	75.5	453.20		1,088,824		4,630,344
								0

⑨年額支払賃料	1,088,824 円　×　12ヶ月　＝　 13,065,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 453.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,065,888 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,084,469 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,981,419 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,630,344 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,460 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,023,879 円　　　　（　 93,208 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-73	3,310 ( 3,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,484	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,576 円/㎡　月額支払賃料（　 3,558 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収５　　　　-103	3,485 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,668
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	744,000 円	124,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	391,977 円	13,065,888　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,054,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,573,377 円　（　　　　　　 19,949 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,084,800 円（　　　　　 62,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,023,879 円
②総費用	2,573,377 円
③純収益　①－②	9,450,502 円
④建物等に帰属する純収益	8,084,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,365,702 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,264,094 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,799 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,335,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
鹿児島 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-20

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　林川　信行

TEL.

鑑定評価額

46,700,000 円

１㎡当たりの価格

362,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市東千石町５番８				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.2	店舗兼事務所ＲＣ6	中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西15m県道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 15 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗・事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

鹿児島中央駅北東方

1.6km

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

市のほぼ中心部の商業地域である。当該地域の宅地需要は、市内商業地域の分散化の影響からやや低調であった
が、最近はマンション用地・医療関係等で比較的堅調である。コロナウイルス禍の影響は少ない。

(3)最有効使用の判定

中層店舗・事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 366,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 217,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、利便性のよい鹿児島市中心部周辺の商業地域である。主たる需要者は県内外の個人・法人で、店舗・事
務所・駐車場・病院・併用の共同住宅等の用地取得が目的である。コロナウイルス禍も収まりつつあり、土地供給は少
ないので、希少性が高く、基本的には土地価格は強含みである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺の適切な事例と比準から求められた比準価格は、地域の地価水準・動向を反映していると考えられる。収益価格も
商業地である当該地域には妥当性が高い。但し、収益価格は賃料水準等の上昇は見られず、比準価格に比べるとやや低
位となった。本件では、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、地価公示の代表標準地との均衡などを勘
案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 304,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 84.0]

[100.0]
100

362,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気はコロナウイルス禍の影響も収まり
つつある。飲食・宿泊・観光関連も客足は戻
りつつあり、生産活動なども全体としては回
復基調にある。

商況にさほど変化はないが、併用マンション
用地や医療関係、駐車場用地等の潜在需要が
見られ、地価は現在は安定的に推移している
。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４４６２０１ -102280	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東36m県道、南西11m、北西5.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１２２０４４６２０１ -89635	鹿児島市		底地	（　）	不整形	北東20m国道、中間画地		商業 (100,500)
c	１２１０９４６２０１ -88131	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	南東11.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１２２０７４６２０１ -85847	鹿児島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m市道、北西15m、角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 482,709	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.1]	588,741	100 [ 160.3]	367,274	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	367,000
b	(　 560,854) 560,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	623,171	100 [ 169.6]	367,436		367,000
c	(　 ) 195,910	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	217,678	100 [ 60.0]	362,797		363,000
d	(　 ) 320,768	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	311,425	100 [ 85.5]	364,240		364,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 366,000 円／㎡]

鹿児島 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,103,349	2,569,274	9,534,075	8,084,800	1,449,275	（　0.9256） 1,341,449	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	27,946,854 円　　　　（　 217,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	100.00	ＲＣ6	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	129 ㎡	10.5 m x 13.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗の個別フロア貸し、２階は事務所のフロア貸し、３階以上は１Ｋの共同住宅

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	100.00	64.2	64.20	3,550	227,910	6.0	1,367,460
							0.0	0
2～	事務所	100.00	87.0	87.00	2,550	221,850	6.0	1,331,100
							0.0	0
3～ 6	共同住宅	100.00	75.5	75.50	2,140	161,570	3.0	484,710
							0.0	0
～

～

計		600.00	75.5	453.20		1,096,040		4,637,400
								0

⑨年額支払賃料	1,096,040 円　×　12ヶ月　＝　 13,152,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 453.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,152,480 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,091,656 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,060,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,637,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,525 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,103,349 円　　　　（　 93,824 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-73	3,310 ( 3,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,412	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,568 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収５　　　　-103	3,485 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,872
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	744,000 円	124,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	394,574 円	13,152,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,054,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,569,274 円　（　　　　　　 19,917 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,084,800 円（　　　　　 62,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,103,349 円
②総費用	2,569,274 円
③純収益　①－②	9,534,075 円
④建物等に帰属する純収益	8,084,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,449,275 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,341,449 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,399 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,946,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,000 円／㎡）