鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８４６２０１ -91656	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南東25m国道、南西6m、角地		商業 (100,400)
b	１２２０７４６２０１ -85847	鹿児島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m市道、北西15m、角地		商業 (100,500)
c	１２１１０４６２０１ -79897	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南西20m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	１２２０６４６２０１ -97778	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南東35m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	１２１１２４６２０１ -94999	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北西47m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 300,481	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	287,031	100 [ 129.9]	220,963	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	221,000
b	(　 ) 320,768	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	306,104	100 [ 135.7]	225,574		226,000
c	(　 ) 326,386	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	326,386	100 [ 116.8]	279,440		279,000
d	(　 ) 252,322	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	253,079	100 [ 107.0]	236,522		237,000
e	(　 ) 174,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,000	100 [ 84.1]	206,897		207,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 228,000 円／㎡]

鹿児島 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の商業地域であり、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,245,575	3,304,866	11,940,709	10,366,800	1,573,909	（　0.9497） 1,494,741	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	31,140,438 円　　　　（　 135,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	184.64	ＲＣ5	700.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	231 ㎡	13.3 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所の各２室、３階以上は共同住宅（２ＬＤＫ、約５９㎡、計６戸）、住宅用エレベータ１基付の建物を想定

⑦有効率　 97.1 ％
の理由

法規制を考慮した最有効の建物利用を設計

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.35	97.4	152.35	2,718	414,087	4.0	1,656,348
							0.0	0
2～ 2	事務所	179.24	97.8	175.24	2,100	368,004	4.0	1,472,016
							0.0	0
3～ 5	住宅	121.60	96.7	117.60	1,700	199,920	2.0	399,840
							0.0	0
～

～

計		700.39	97.1	680.39		1,381,851		4,327,884
								0

⑨年額支払賃料	1,381,851 円　×　12ヶ月　＝　 16,582,212 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 680.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,582,212 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,376,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,205,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,327,884 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,687 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,245,575 円　　　　（　 65,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-5	2,722 ( 2,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,806	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,727 円/㎡　月額支払賃料（　 2,718 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収５　　　　-57	2,766 ( 2,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,647
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	954,000 円	159,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	497,466 円	16,582,212　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 183,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,351,500 円	159,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,304,866 円　（　　　　　　 14,307 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	159,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 700.39 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,366,800 円（　　　　　 44,878 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,245,575 円
②総費用	3,304,866 円
③純収益　①－②	11,940,709 円
④建物等に帰属する純収益	10,366,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,573,909 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,494,741 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,471 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,140,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
鹿児島 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-18

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　鎌田　尚志

TEL.

鑑定評価額

51,500,000 円

１㎡当たりの価格

223,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市堀江町４番２０｢堀江町４－１９｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	台形 1:1.5	事務所兼住宅ＲＣ3	事務所ビル、店舗、共同住宅が混在する商業地域	南西15m市道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

鹿児島中央駅東方

2.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

天文館周縁部東側の普通商業地域。中心市街地に近い立地条件の良さから、住宅又は商業系の宅地需要が見込ま
れるものの、現在のところ不動産取引は少ない。当面地価は横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、天文館地区周縁部の普通商業地域。需要者の中心は、商業収益目的の県内外の法人及び不動産業者であ
る。圏域は、中心市街地に近い立地条件の良さに加えて、本港区における公共施設整備の動向によって宅地需要が期待
されるが、現在のところ不動産取引は少なく、地価は横ばいで推移している。取引の中心となる価格帯は、規模・用途
によってバラツキがあり、見い出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域において、賃貸不動産の収益力に差がみられ、また賃料の遅効性により元本に見合う賃料が得られないため、
収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、経済的実証性を反
映した価格である。本件では比準価格と収益価格を比較考量し、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 304,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[136.1]

[100.0]
100

223,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナは完全に収束していないものの経
済は回復基調にある。一方、円安・資源高に
よる物価高の影響で業種によって回復にバラ
ツキが見られる。

本港区における公共施設の整備動向によって
宅地需要が期待されるものの、現状において
不動産取引は少ない。地価は横ばいで推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０４６２０１ -79897	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南西20m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	１２２０１４６２０１ -82122	鹿児島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東36m市道、中間画地		商業 (100,500)
c	１２００３４６２０１ -82525	鹿児島市		建付地	（　）	台形	北20m国道、西7m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	１２００５４６２０１ -54095	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 326,386	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	326,386	100 [ 129.6]	251,841	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	252,000
b	(　 ) 330,383	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	330,383	100 [ 146.3]	225,826		226,000
c	(　 ) 273,941	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	266,221	100 [ 134.4]	198,081		198,000
d	(　 ) 270,871	100 [ 140.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	193,479	100 [ 95.7]	202,172		202,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -7.5
d	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

鹿児島 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,411,695	3,356,783	12,054,912	10,497,200	1,557,712	（　0.9497） 1,479,359	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	30,819,979 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	184.64	ＲＣ5	700.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	231 ㎡	13.3 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、２Ｆ：事務所、３Ｆ以上：共同住宅（２ＬＤＫ）、ＥＶ１基付を想定

⑦有効率　 97.1 ％
の理由

法規制を考慮のうえ想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.35	97.4	152.28	2,760	420,293	4.0	1,681,172
							0.0	0
2～ 2	事務所	179.24	97.8	175.30	2,150	376,895	4.0	1,507,580
							0.0	0
3～ 5	住宅	121.60	96.7	117.59	1,700	199,903	2.0	399,806
							0.0	0
～

～

計		700.39	97.1	680.35		1,396,897		4,388,170
								0

⑨年額支払賃料	1,396,897 円　×　12ヶ月　＝　 16,762,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 680.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,762,764 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,391,309 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,371,455 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,388,170 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,240 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,411,695 円　　　　（　 66,717 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-105	2,785 ( 2,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,785	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,825 円/㎡　月額支払賃料（　 2,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収５　　　　-5	2,722 ( 2,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,865
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	966,000 円	161,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	502,883 円	16,762,764　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,368,500 円	161,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,356,783 円　（　　　　　　 14,532 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	161,000,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 700.39 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,497,200 円（　　　　　 45,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,411,695 円
②総費用	3,356,783 円
③純収益　①－②	12,054,912 円
④建物等に帰属する純収益	10,497,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,557,712 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,479,359 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,404 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,819,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）