鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８４６２０１ -91608	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北西36.1m県道、中間画地		商業 (100,600)
b	１２２０８４６２０１ -91345	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	西27m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	１２２０４４６２０１ -89635	鹿児島市		底地	（　）	不整形	北東20m国道、中間画地		商業 (100,500)
d	１２２０６４６２０１ -97734	鹿児島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9.5m市道、南東7.5m、角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 573,803	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	574,951	100 [ 50.1]	1,147,607	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,150,000
b	(　 ) 551,286	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	593,966	100 [ 46.9]	1,266,452		1,270,000
c	(　 560,854) 560,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	623,171	100 [ 60.5]	1,030,035		1,030,000
d	(　 ) 451,107	100 [ 80.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	548,555	100 [ 48.6]	1,128,714		1,130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -48.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
d	その他	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,150,000 円／㎡]

鹿児島 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,583,711	7,389,644	26,194,067	17,362,800	8,831,267	（　0.9256） 8,174,221	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	170,296,271 円　　　　（　 750,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	129.66	ＲＣ7	907.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	227 ㎡	9.5 m x 23.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗、４階以上は事務所でフロア貸し

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

用途、規模等が類似する建物を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	129.66	96.8	125.51	5,824	730,970	5.0	3,654,850
							0.0	0
2～ 2	店舗	129.66	100.0	129.66	4,200	544,572	5.0	2,722,860
							0.0	0
3～ 3	店舗	129.66	100.0	129.66	3,300	427,878	5.0	2,139,390
							0.0	0
4～ 7	事務所	129.66	100.0	129.66	2,580	334,523	3.0	1,003,569
							0.0	0
～

計		907.62	99.5	903.47		3,041,512		12,531,376
								0

⑨年額支払賃料	3,041,512 円　×　12ヶ月　＝　 36,498,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 903.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,498,144 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,029,346 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,468,798 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,531,376 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 114,913 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,583,711 円　　　　（　 147,946 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-86	5,300 ( 5,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,845 円/㎡　月額支払賃料（　 5,824 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収５　　　　-71	4,433 ( 4,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,490
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,512,000 円	252,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,094,944 円	36,498,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,136,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,142,000 円	252,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	252,000 円	252,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	252,000 円	252,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,389,644 円　（　　　　　　 32,553 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	252,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 907.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,362,800 円（　　　　　 76,488 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,583,711 円
②総費用	7,389,644 円
③純収益　①－②	26,194,067 円
④建物等に帰属する純収益	17,362,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,831,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,174,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,296,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 750,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
鹿児島 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-16

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　大吉　修郎

TEL.

鑑定評価額

259,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	900,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市東千石町１３番３４外｢東千石町１３－１９｣				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他） (100,700)
	1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ5F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心商業地域	南東36m県道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

鹿児島中央駅北東方

1.6km

法令

規制

商業

防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ市内の中心商業地域である。近隣地域内では再開発事業が完了し、コロナ禍によ
り減少した客足が戻りつつある。再開発ビル進出の期待感から地価は上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 742,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は天文館地区を中心とした市内中心部の商業地域である。需要者は、商業収益目的の県内外の法人事業者、
機関投資家、不動産業者等である。市内では商業地域の三極化が進んでいるが、近隣地域内では市街地再開発事業が完
了、大型の商業ビルが完成、客足が戻りつつあり、地域は活性化しており、地価は上昇傾向と判断する。取引は土地規
模、建物規模・用途が様々で、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上のとおり、比準価格、収益価格が求められた。商業地域においては、収益性を重視した取引が中心であり、収益価
格は重視すべき価格であるが、賃料水準、キャップレートも流動的であり、やや規範性に欠ける。一方、比準価格は地
域的に類似性の強い事例を中心に決定しており、最近の市場動向を反映している。よって、本件では、不動産市況を反
映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、さらに広域的な検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向であるが、低金利も相まって
宅地需要は根強く、住宅地、商業地ともに上
昇傾向。ただし、一部商業地でコロナ禍の影
響も残る。

近隣地域内では再開発事業が完了し、大型テ
ナントビルが開業、客足が当地域に戻りつつ
ある。これを受けて地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０４４６２０１ -89635	鹿児島市		底地	（　）	不整形	北東20m国道、中間画地		商業 (100,500)
b	１２１０４４６２０１ -102280	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東36m県道、南西11m、北西5.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	１２２０７４６２０１ -85856	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北36m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２１０３４６２０１ -79021	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業特になし (100,480)
e	１２１０４４６２０１ -102111	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西35m市道、中間画地		商業 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 560,854) 560,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	623,171	100 [ 65.9]	945,631	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	946,000
b	(　 ) 482,709	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.1]	586,386	100 [ 50.8]	1,154,303		1,150,000
c	(　 ) 675,342	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	687,498	100 [ 59.2]	1,161,314		1,160,000
d	(　 ) 548,607	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	565,574	100 [ 47.5]	1,190,682		1,190,000
e	(　 ) 625,047	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	625,047	100 [ 55.8]	1,120,156		1,120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -46.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,150,000 円／㎡]

鹿児島 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,931,074	7,483,571	26,447,503	17,707,300	8,740,203	（　0.9256） 8,089,932	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	168,540,250 円　　　　（　 742,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	129.66	ＲＣ7	907.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	227 ㎡	9.5 m x 23.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗、４階以上事務所を想定

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

法的規制を考慮の上、想定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	129.66	96.8	125.46	6,000	752,760	5.0	3,763,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	129.66	100.0	129.66	4,100	531,606	5.0	2,658,030
							0.0	0
3～ 3	店舗	129.66	100.0	129.66	3,100	401,946	5.0	2,009,730
							0.0	0
4～ 7	事務所	129.66	100.0	129.66	2,500	324,150	3.0	972,450
							0.0	0
～

計		907.62	99.5	903.42		2,982,912		12,321,360
								0

⑨年額支払賃料	2,982,912 円　×　12ヶ月　＝　 35,794,944 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 903.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,084,104 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,879,048 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,060,961 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,818,087 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,321,360 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,987 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,931,074 円　　　　（　 149,476 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-86	5,300 ( 5,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,025 円/㎡　月額支払賃料（　 6,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収５　　　　-184	5,423 ( 5,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	5,895
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,542,000 円	257,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,106,371 円	36,879,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,136,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,184,500 円	257,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	257,000 円	257,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	257,000 円	257,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,483,571 円　（　　　　　　 32,967 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	257,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 907.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,707,300 円（　　　　　 78,006 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,931,074 円
②総費用	7,483,571 円
③純収益　①－②	26,447,503 円
④建物等に帰属する純収益	17,707,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,740,203 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,089,932 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,540,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 742,000 円／㎡）