別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-12 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前原　秀昭   TEL.

鑑定評価額 50,700,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市東谷山５丁目２７番３ ｢東谷山５－２７－３｣ ②地積 　(㎡) 430   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 1:1.5 店舗 ＬＳ1 店舗、事業所等が混 在する県道沿いの商 業地域 南東16m県道 水道、ガス、下水 谷山 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 谷山駅北西方 1.1km 法令 規制 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　県道沿いの路線商業地域で、地域要因に変化は少なく、当面現在の商環境を維持するものと予測する。需要は 安定しており、地価は、概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、東谷山地区を中心とする谷山市街地の幹線道路沿いの商業地域と判定した。主たる需要者は、店舗、 事務所用地を求める県内外の法人である。東谷山、清和といった背後地の人口は増加傾向にあるが、大型店等に顧客が 流出し、繁華性に変化は見られない。需要は安定しており、地価は概ね横ばいで推移している。需要の中心となる価格 帯は、土地の規模、建物の用途・規模によってバラツキが大きく、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の店舗、事業所を中心とし、投資目的の貸店舗は殆どなく、投資により土地代まで回収できる地域ではないため 、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、東谷山地区の幹線道路沿いの商業地域より、規範性の高い事例から試 算されており、市場性を反映し、説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用す ることが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 5-14                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [123.5] [100.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナウイルスの影響が落ち着き、土 地取引は回復傾向にあり、住宅地、商業地と もに地価上昇地点が増加している。 　東谷山３丁目、５丁目、清和４丁目等の背 後地の人口は増加しているが、大型店舗等に 顧客が流出し、店舗需要はやや弱いながらも 安定している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％