鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４４６２０１ -102111	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西35m市道、中間画地		商業 (100,700)
b	１２２０４４６２０１ -89635	鹿児島市		底地	（　）	不整形	北東20m国道、中間画地		商業 (100,500)
c	１２２０８４６２０１ -91608	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北西36.1m県道、中間画地		商業 (100,600)
d	１２００２４６２０１ -76148	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、西4.2m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,420)
e	１２２０１４６２０１ -82170	鹿児島市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11.5m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 625,047	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	625,047	100 [ 109.2]	572,387	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	572,000
b	(　 560,854) 560,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	623,171	100 [ 107.1]	581,859		582,000
c	(　 ) 573,803	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	574,951	100 [ 100.9]	569,823		570,000
d	(　 ) 508,776	100 [ 100.0]	[ 110.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	518,669	100 [ 89.0]	582,774		583,000
e	(　 ) 401,686	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	389,986	100 [ 68.3]	570,990		571,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 575,000 円／㎡]

鹿児島 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,644,414	9,315,227	34,329,187	26,319,800	8,009,387	（　0.9256） 7,413,489	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	154,447,688 円　　　　（　 457,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	224.90	ＲＣ6	1,349.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	338 ㎡	13.4 m x 25.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗及びエントランスホール、２～３階は店舗、４～６階は事務所を想定

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

想定建物のレイアウトから有効率を査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	224.90	77.6	174.52	4,500	785,340	6.0	4,712,040
							0.0	0
2～ 3	店舗	224.90	92.9	208.93	3,600	752,148	6.0	4,512,888
							0.0	0
4～ 6	事務所	224.90	92.9	208.93	2,650	553,665	3.0	1,660,995
							0.0	0
～

～

計		1,349.40	90.3	1,219.17		3,950,631		18,720,801
								0

⑨年額支払賃料	3,950,631 円　×　12ヶ月　＝　 47,407,572 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,219.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,407,572 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,934,828 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,472,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,720,801 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 171,670 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,644,414 円　　　　（　 129,125 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-114	3,061 ( 3,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	4,251	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,523 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収５　　　　-35	3,368 ( 3,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	4,678
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,292,000 円	382,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,422,227 円	47,407,572　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,590,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,247,000 円	382,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	382,000 円	382,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	382,000 円	382,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,315,227 円　（　　　　　　 27,560 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	382,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,349.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,319,800 円（　　　　　 77,869 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,644,414 円
②総費用	9,315,227 円
③純収益　①－②	34,329,187 円
④建物等に帰属する純収益	26,319,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,009,387 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,413,489 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,933 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,447,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 457,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
鹿児島 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-9

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　徳山　哲朗

TEL.

鑑定評価額

194,000,000 円

１㎡当たりの価格

575,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市中央町１６番５				②地積　(㎡)	338 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ6	銀行、店舗、ホテル等が建ち並ぶ駅前商業地域	北東25m市道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

鹿児島中央駅南東方

420m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

鹿児島中央駅に近い甲南通りに面する商業地域で、周辺では再開発事業が進行中にあり、大型複合ビルの開業等
で、商業性や繁華性が増すと予測する。商業地需要は堅調と思料され、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 465,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鹿児島中央駅周辺の商業地域一円が圏域である。需要者の中心は、資金力のある県内外の法人事業者や
マンション開発業者等である。鹿児島中央駅周辺では再開発事業が進行中で、大型複合ビルが開業するなど、商業性や
繁華性が増しつつある。商業地需要は堅調と思料され、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の規
模、業種、業態により異なるため把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引時点を遡及したが、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集し得た。従って、比準
価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、貸店舗や貸事務所等は認められるが、元本価値に見合
う家賃収入が得にくく、収益価格はやや低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 332,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[ 59.4]

[100.0]
100

576,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    565,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ第８波や、物価高騰による消費の落ち
込み等が懸念されるが、急激な円安は一服し
、社会経済活動の再開の動きも強まり、全体
として回復傾向。

鹿児島中央駅周辺の再開発事業で、大型複合
ビルが開業するなど、商業性や繁華性が増し
つつある。商業地需要は堅調と思料され、地
価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -16.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８４６２０１ -91345	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	西27m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	１２２０４４６２０１ -89710	鹿児島市		更地	（　）	長方形	西5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
c	１２２０１４６２０１ -82170	鹿児島市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２００２４６２０１ -76148	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、西4.2m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,420)
e	１１９０７４６２０１ -91788	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (100,514)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 551,286	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	596,930	100 [ 100.0]	596,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	597,000
b	(　 ) 451,739	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	452,186	100 [ 79.9]	565,940		566,000
c	(　 ) 401,686	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	396,226	100 [ 84.2]	470,577		471,000
d	(　 ) 508,776	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	484,750	100 [ 87.3]	555,269		555,000
e	(　 ) 576,930	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	635,838	100 [ 99.0]	642,261		642,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 600,000 円／㎡]

鹿児島 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,170,432	9,184,995	33,985,437	25,837,500	8,147,937	（　0.9256） 7,541,730	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	157,119,375 円　　　　（　 465,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	239.00	ＲＣ6	1,349.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	338 ㎡	13.4 m x 25.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗及びエントランスホール、２～３階は店舗、４～６階は事務所を想定

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

想定建物の用途・規模に対して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	224.90	77.6	174.52	4,246	741,012	6.0	4,446,072
							0.0	0
2～ 3	店舗	224.90	92.9	208.93	3,611	754,446	6.0	4,526,676
							0.0	0
4～ 6	事務所	224.90	92.9	208.93	2,645	552,620	3.0	1,657,860
							0.0	0
～

～

計		1,349.40	90.3	1,219.17		3,907,764		18,473,004
								0

⑨年額支払賃料	3,907,764 円　×　12ヶ月　＝　 46,893,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,219.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,893,168 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,892,133 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,001,035 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,473,004 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 169,397 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,170,432 円　　　　（　 127,723 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-81	4,095 ( 4,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,818	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,267 円/㎡　月額支払賃料（　 4,246 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収５　　　　-192	2,954 ( 2,946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,693
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,250,000 円	375,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,406,795 円	46,893,168　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,590,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,187,500 円	375,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	375,000 円	375,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	375,000 円	375,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,184,995 円　（　　　　　　 27,175 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	375,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,349.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,837,500 円（　　　　　 76,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,170,432 円
②総費用	9,184,995 円
③純収益　①－②	33,985,437 円
④建物等に帰属する純収益	25,837,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,147,937 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,541,730 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,313 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,119,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 465,000 円／㎡）