鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４４６２０１ -102111	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西35m市道、中間画地		商業 (100,700)
b	１２１０７４６２０１ -91197	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	北東21m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	１２１０４４６２０１ -102280	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東36m県道、南西11m、北西5.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１２２０８４６２０１ -91608	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北西36.1m県道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 625,047	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	621,297	100 [ 100.0]	621,297	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	621,000
b	(　 ) 341,496	100 [ 75.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	514,180	100 [ 85.5]	601,380		601,000
c	(　 ) 482,709	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.1]	578,733	100 [ 94.0]	615,673		616,000
d	(　 ) 573,803	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	574,951	100 [ 93.1]	617,563		618,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	限定価格	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 620,000 円／㎡]

鹿児島 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,390,750	7,689,058	26,701,692	21,255,200	5,446,492	（　0.9256） 5,041,273	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	105,026,521 円　　　　（　 392,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	216.38	ＲＣ7	1,317.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	268 ㎡	15.0 m x 17.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３～４階は事務所フロア貸し、５階以上は２ＤＫ（約４５㎡）を想定

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的な割合。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	207.28	66.8	138.46	4,212	583,194	5.0	2,915,970
							0.0	0
2～ 2	店舗	204.20	97.5	199.10	3,100	617,210	5.0	3,086,050
							0.0	0
3～ 4	事務所	204.20	97.5	199.10	2,500	497,750	3.0	1,493,250
							0.0	0
5～ 7	住宅	165.83	88.1	146.09	2,100	306,789	2.0	613,578
							0.0	0
～

計		1,317.37	89.1	1,174.03		3,116,271		10,829,254
								0

⑨年額支払賃料	3,116,271 円　×　12ヶ月　＝　 37,395,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,174.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,395,252 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,103,806 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,291,446 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,829,254 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 99,304 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,390,750 円　　　　（　 128,324 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-71	4,433 ( 4,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,691	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,230 円/㎡　月額支払賃料（　 4,212 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収５　　　　-37	3,795 ( 3,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,217
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,956,000 円	326,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,121,858 円	37,395,252　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,188,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,771,000 円	326,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	326,000 円	326,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	326,000 円	326,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,689,058 円　（　　　　　　 28,691 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	326,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,317.37 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,255,200 円（　　　　　 79,310 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,390,750 円
②総費用	7,689,058 円
③純収益　①－②	26,701,692 円
④建物等に帰属する純収益	21,255,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,446,492 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,041,273 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,811 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,026,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 392,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
鹿児島 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-7

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　岩元　透

TEL.

鑑定評価額

166,000,000 円

１㎡当たりの価格

619,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市中町５番２９｢中町５－５｣				②地積　(㎡)	268 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,700)
	台形 1:1.2	店舗Ｓ3	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域	南西20m国道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 268 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

鹿児島中央駅北東方

1.8km

法令

規制

商業
(100,700)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

鹿児島市中心部の商業地域である。当該商業地域の宅地需要は、新型コロナウィルス感染症の影響から、やや停
滞気味である。宅地価格は、ほぼ安定～やや上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 621,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 365,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鹿児島市中心部「天文館」近傍の商業域地である。需要者は、県外県内法人で店舗兼事務所建築目的の
法人が主体である。土地価格は、３．３㎡当たり２００万円程度である。
当該地域の宅地需要は、近隣地区「千日町」の再開発計画への期待感に刺激され、比較的堅調に推移していたが、新型
コロナウィルス感染症の影響で、やや停滞気味である。宅地価格は、ほぼ安定～やや上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鑑定評価額は、近隣地域が店舗兼事務所を主体とする商業地域であることから、比準価格を基本に、収益価格、更には
前年価格をも勘案して、上記のとおり決定した。
この価格は、代表標準地から規準した価格とも概ね均衡を得た価格であり、鹿児島市中心部商業地域の不動産市況を反
映した妥当な価格と判断する。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,130,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[183.8]

[100.0]
100

620,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    619,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧鹿児島市の商業地価格は、鹿児島中央駅周
辺はやや上昇傾向、天文館地区はほぼ安定傾
向、周辺部は、ほぼ安定～やや下落傾向で推
移している。

地域要因に、特に変動要因は認められない。
宅地需要は、やや停滞気味で推移している。
宅地価格は、ほぼ安定傾向で推移している。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６４６２０１ -97734	鹿児島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9.5m市道、南東7.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	１２２０４４６２０１ -89635	鹿児島市		底地	（　）	不整形	北東20m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	１２１０７４６２０１ -91197	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	北東21m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	１２１０４４６２０１ -102111	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西35m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e	１２１０３４６２０１ -79021	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 451,107	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	547,460	100 [ 88.5]	618,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	619,000
b	(　 560,854) 560,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	623,171	100 [ 100.0]	623,171		623,000
c	(　 ) 341,496	100 [ 75.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	516,245	100 [ 86.6]	596,126		596,000
d	(　 ) 625,047	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	625,047	100 [ 100.0]	625,047		625,000
e	(　 ) 548,607	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	565,574	100 [ 88.4]	639,790		640,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	その他	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 621,000 円／㎡]

鹿児島 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			鹿児島市内中心部の商業地域であり、原価法を適用しても信頼性に乏しいため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,329,991	7,271,955	27,058,036	21,979,100	5,078,936	（　0.9256） 4,701,063	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	97,938,813 円　　　　（　 365,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所、共同住宅	216.38	ＲＣ7	1,317.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	268 ㎡	15.0 m x 17.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階：店舗、３、４階：事務所、５～７階：共同住宅

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

地域のほぼ標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	207.28	66.8	138.49	4,003	554,375	6.0	3,326,250
							0.0	0
2～	店舗	204.20	97.5	199.00	3,200	636,800	6.0	3,820,800
							0.0	0
3～ 4	事務所	204.20	97.5	199.00	2,500	497,500	6.0	2,985,000
							0.0	0
5～ 7	住宅	165.82	88.1	146.09	2,100	306,789	3.0	920,367
							0.0	0
～

計		1,317.34	89.1	1,173.76		3,106,542		15,878,151
								0

⑨年額支払賃料	3,106,542 円　×　12ヶ月　＝　 37,278,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,173.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費（管理費）は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されていることから

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,278,504 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,094,116 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,184,388 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,878,151 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 145,603 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,329,991 円　　　　（　 128,097 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩元収５　　　　-3	7,350 ( 7,303)	100 [180.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,083	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,023 円/㎡　月額支払賃料（　 4,003 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩元収５　　　　-4	3,368 ( 3,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,962
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,914,000 円	319,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,118,355 円	37,278,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 890,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,711,500 円	319,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	319,000 円	319,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	319,000 円	319,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,271,955 円　（　　　　　　 27,134 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	319,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,317.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,979,100 円（　　　　　 82,012 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,329,991 円
②総費用	7,271,955 円
③純収益　①－②	27,058,036 円
④建物等に帰属する純収益	21,979,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,078,936 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,701,063 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,541 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,938,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 365,000 円／㎡）