別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿児島 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-6 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市真砂町６０番２９ ｢真砂町６０－２０｣ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 2:1 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗が建ち並ぶ 近隣商業地域 西7m市道 水道、ガス、下水 南鹿児島 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 南鹿児島駅北東方 900m 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 真砂町中央付近の小売店舗等が建ち並ぶ従来からの商業地域である。小店舗を中心に需要が見込まれ、地価は安 定的に推移ししていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、真砂町、真砂本町内の商業地域である。需要者は、従前から地縁性のある自己使用目的の個人事業主 や法人事業主が中心である。戸建住宅や小規模アパート等が密集する真砂町のなかで、生活密着型の小店舗のほか、事 務所、併用住宅の需要が見込まれる。小規模なものが中心であり、需要の中心価格帯は土地で１５００万円から２５０ ０万円程度、土地建物一体としては５０００万円程度と取引総額は小さい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の真砂本町、真砂町の類似地域において商業・商住混在地の取引事例を収集した。比準価格は自己使用 目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。小売店舗も見られる等収益性を重視すべき商業 地であるが、自己使用目的中心であり収益目的の取引は皆無であることから、収益価格の試算は行っていない。従って 比準価格を標準に、代表標準地や取引動向等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 5-14                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [ 90.9] [100.0] 100 162,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　鹿児島中央駅や谷山駅周辺を中心に住宅・ 商業地ともに需要は安定している。地価は横 ばいから上昇傾向が多く見られる。 　建物の連たん度、繁華性等の地域特性に大 きな変更はないが、未利用建物や一般住宅も 散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％