鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６４６２０１ -97462	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南東25m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	１２２０４４６２０１ -89570	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西32m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	１２１０７４６２０１ -91662	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２１０６４６２０１ -99682	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,947	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	202,755	100 [ 106.8]	189,846	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	190,000
b	(　 ) 93,142	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	103,491	100 [ 61.1]	169,380		169,000
c	(　 ) 179,671	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	188,749	100 [ 100.0]	188,749		189,000
d	(　 ) 209,720	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	209,720	100 [ 110.0]	190,655		191,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

鹿児島 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,457,752	1,529,404	5,928,348	4,648,760	1,279,588	（　0.9497） 1,215,225	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	25,317,188 円　　　　（　 98,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	104.00	ＲＣ4	374.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	258 ㎡	16.5 m x 15.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２～４階共同住宅（２Ｋ、専有面積３０㎡、各階３戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.00	100.0	104.00	2,350	244,400	3.0	733,200
							0.0	0
2～ 4	住宅	90.00	100.0	90.00	1,600	144,000	2.0	288,000
							0.0	0
～

～

～

計		374.00	100.0	374.00		676,400		1,597,200
								0

⑨年額支払賃料	676,400 円　×　12ヶ月　＝　 8,116,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,116,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 673,694 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,443,106 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,597,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,646 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,457,752 円　　　　（　 28,906 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収５　　　　-159	2,125 ( 2,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,485	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,356 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収５　　　　-39	3,304 ( 3,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,248
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	427,800 円	71,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	243,504 円	8,116,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 606,000 円	71,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,300 円	71,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,300 円	71,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,529,404 円　（　　　　　　 5,928 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,648,760 円（　　　　　 18,018 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,457,752 円
②総費用	1,529,404 円
③純収益　①－②	5,928,348 円
④建物等に帰属する純収益	4,648,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,279,588 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,215,225 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,710 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,317,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
鹿児島 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-4

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　岩切　正廣

TEL.

鑑定評価額

46,700,000 円

１㎡当たりの価格

181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市下伊敷１丁目４４７番２外｢下伊敷１－４２－３６｣				②地積　(㎡)	258 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）居住誘導区域 (90,400)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ3	中低層小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北東25m国道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 240 ｍ、北 280 ｍ

②標準的使用

中層店舗共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

鹿児島中央駅北西方

3.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに中低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域の規模が小さく、集客力のある商業施設も少な
いため土地需要はほとんどない。地価はやや弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、伊敷地区を中心とする国道３号沿線及びその周辺の幹線道路沿いの地域である。当該地域は中低層の店
舗兼住宅のほかに路面型店舗や病院も見られる路線商業地域で土地に対する需要は比較的少ない。需要者の中心は、県
内外の個人事業者や法人である。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の規模・用途・構造等により異なり見
いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道３号沿線の中低層小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域にあるが、賃貸市場が未成熟で元本価値に見合う
賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格
は現実の不動産市場における取引価格を基に試算されたもので、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有している
。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 151,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 83.8]

[100.0]
100

180,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    181,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安や資源価格上昇等による物価高に対して
賃上げは進まず、個人消費の低迷から景気の
先行きには弱さが見られる。

国道沿いに中低層の店舗等が建ち並ぶ路線商
業地域である。商業施設が質、量共に劣るた
め、競合する周辺の商業地に対する優位性は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８０７４６２０１ -90235	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東24m国道、北西12m、角地		商業居住誘導区域 (90,400)
b	１２１０７４６２０１ -91662	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２１０６４６２０１ -99682	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２０１２４６２０１ -93858	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西12m市道、北4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,538	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	143,600	100 [ 80.0]	179,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 179,671	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	188,749	100 [ 100.0]	188,749		189,000
c	(　 ) 209,720	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	208,881	100 [ 110.0]	189,892		190,000
d	(　 ) 173,662	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	164,565	100 [ 91.2]	180,444		180,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

鹿児島 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,462,341	1,528,954	5,933,387	4,648,760	1,284,627	（　0.9497） 1,220,010	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	25,416,875 円　　　　（　 98,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	104.00	ＲＣ4	374.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防居住誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	258 ㎡	16.5 m x 15.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロアー貸し、２～４階は住宅で平均専有面積約３０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.00	100.0	104.00	2,354	244,816	3.0	734,448
							0.0	0
2～ 4	住宅	90.00	100.0	90.00	1,600	144,000	2.0	288,000
							0.0	0
～

～

～

計		374.00	100.0	374.00		676,816		1,598,448
								0

⑨年額支払賃料	676,816 円　×　12ヶ月　＝　 8,121,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分に担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,121,792 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 674,109 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,447,683 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,598,448 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,658 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,462,341 円　　　　（　 28,924 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩切　　　　-5	1,995 ( 1,991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,217	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,360 円/㎡　月額支払賃料（　 2,354 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩切　　　　-6	2,677 ( 2,670)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,434
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	427,800 円	71,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	243,654 円	8,121,792　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 606,000 円	71,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,300 円	71,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,300 円	71,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,528,954 円　（　　　　　　 5,926 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,648,760 円（　　　　　 18,018 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,462,341 円
②総費用	1,528,954 円
③純収益　①－②	5,933,387 円
④建物等に帰属する純収益	4,648,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,284,627 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,220,010 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,729 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,416,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,500 円／㎡）